Декрет о жилье: вычет 10 % за аренду в Renta 2026 и IVA 10 % на посуточную сдачу с 1 декабря

30 сентября в BOE вышел Real Decreto-ley 26/2026 о жилье, в силе он с 1 октября. Помимо защиты от выселений и продления договоров внутри три налоговых изменения, которые задевают автономо: новый вычет за аренду жилья в Renta, IVA 10 % на посуточную сдачу квартир и новая шкала скидок для арендодателей. Разбираем, что из этого касается вас.

Вычет для арендатора: 10 % от уплаченной за год аренды, если ваша base imponible меньше 33 007,20 € (новая ст. 68.6 LIRPF). База вычета до 11 630 € при доходе до 23 007,20 €, дальше она плавно тает и у границы обнуляется, так что потолок 1 163 € в год. Условие по жилью одно: минимум полгода ни у вас, ни у кого из вашей unidad familiar нет другого жилья в собственности ближе 50 км от съёмного. В опубликованном тексте нет привязки к zona tensionada, единственный фильтр это доход. Для автономо с небольшим rendimiento это ощутимо: при аренде 800 € в месяц и base 20 000 € вычет 960 €.

Первая декларация с этим вычетом Renta за 2026 год, кампания весной 2027. Норма говорит о суммах, уплаченных за налоговый период; считает ли AEAT весь 2026 год или только месяцы с октября, разъяснений пока нет, мы следим. Что делать уже сейчас: хранить договор аренды и банковские переводы за каждый месяц, наличные без следа вычет не подтвердят. Вычет считается в cuota estatal и совместим с региональными вычетами за аренду там, где они есть.

Посуточная сдача. С 1 декабря 2026 года аренда меблированного жилья на срок до 30 ночей одному гостю облагается IVA 10 % (ст. 20.Uno.23.e' и 91.Uno.2.2º LIVA в новой редакции). До сих пор без услуг отеля такая аренда была exenta. Исключение одно: сдаёте комнату или квартиру, в которой сами живёте. Если сдаёте через Airbnb или Booking отдельную квартиру, с декабря вы sujeto pasivo IVA: alta в IVA через modelo 036, IVA в цене, modelo 303 поквартально и 390 по году. Зато появляется право на вычет IVA с расходов по этой квартире. В IRPF ничего не меняется: без услуг отеля доход остаётся rendimiento del capital inmobiliario, и один только IVA не обязывает вставать в RETA. Наш гайд по alquiler turístico обновлён.

Ремонт. С той же даты ставка 10 % распространяется на работы по ремонту и обновлению жилья, которое сдаётся как постоянное, кто бы ни был арендодателем. Условия те же, что для частных заказчиков: оплата по банку или картой, дому больше двух лет, материалы не больше 40 % базы. Если вы автономо по ремонтам и выставляете счёт владельцу сдаваемой квартиры, с декабря в нём 10 %, и назначение жилья лучше прописать в самом счёте.

Арендодатели. Для новых договоров у того, кто не gran tenedor, скидка на чистый доход идёт от 100 % (аренда снижена больше чем на 5 % и договор с тем же жильцом по истечении срока, либо с новым жильцом ниже índice de precios de referencia) до 15 %, если аренду подняли больше чем на 20 %. Между ними: 95 % в zona tensionada жильцу 18–35 лет, 90 % в zona tensionada, 85 % молодому жильцу, 70 % в остальных случаях снижения; 50 %, если аренда не выросла; 40, 30, 25 и 20 % по размеру повышения. При первой сдаче квартиры: 100 % ниже índice, 95/90/85 % по зоне и возрасту, 50 % если выше. Переходная норма оставляет прежние скидки (50, 60, 70 и 90 %) договорам, подписанным до 1 декабря 2026, поэтому новая шкала на практике для договоров после этой даты.

Для тех, кто снимает: действующий договор, срок которого истекает до 31 декабря 2028, продлевается по заявлению жильца ещё до двух лет на тех же условиях, если последние восемь месяцев платили вовремя. Индексация аренды до 31 декабря 2027: без нового соглашения не больше 2 %, а при цене выше índice de precios de referencia повышения нет вовсе. С 1 января 2027 меняется imputación de rentas за пустующие квартиры: вместо 2 % (1,1 % при пересмотренном кадастре) шкала от 1,1 % до 3 % по сумме кадастровых стоимостей; на 2026 год ставка 1,1 % продлена.

Декрет должен пройти convalidación в Конгрессе в течение 30 дней; если его отклонят, нормы перестанут действовать. Источники: BOE-A-2026-20266 (30.09.2026), nota AEAT от 30.09.2026, nota La Moncloa от 29.09.2026.