Декрет про житло: відхилено 2 жовтня, заходи повернув Real Decreto-ley 29/2026

Оновлення 7 жовтня 2026 року: уряд повернув усі податкові заходи цього декрету новим Real Decreto-ley 29/2026 від 6 жовтня (BOE-A-2026-20823). Він діє з 8 жовтня. IVA 10 % на здавання до 30 ночей з 1 грудня 2026 року і відрахування 10 % за оренду знову чинні. Подробиці в новині «Заходи щодо житла повернулися». Абзац нижче від 5 жовтня лишаємо як історію.

Оновлення 5 жовтня 2026 року: 2 жовтня Конгрес не затвердив Real Decreto-ley 26/2026 і скасував його (Resolución de 2 de octubre de 2026, BOE-A-2026-20526). Заходи, описані нижче, не набрали чинності.

Відрахування 10 % за оренду власного житла в Renta 2026 немає. Подобове здавання квартири без готельних послуг, як і раніше, звільнене від IVA, і подавати alta в IVA під грудень не потрібно. Знижки для орендодавців та imputación de rentas лишаються такими, як були. Нижче текст новини від 1 жовтня, зберігаємо його для історії.

30 вересня в BOE вийшов Real Decreto-ley 26/2026 про житло, чинний з 1 жовтня. Крім захисту від виселень і продовження договорів, у ньому три податкові зміни, які зачіпають аутономо. Це нове відрахування за оренду житла в Renta, IVA 10 % на подобове здавання квартир і нова шкала знижок для орендодавців. Розбираємо, що з цього стосується вас.

Відрахування за оренду житла залежить лише від доходу

Орендар отримує відрахування 10 % від сплаченої за рік оренди, якщо ваша base imponible менша за 33 007,20 € (нова ст. 68.6 LIRPF). База відрахування сягає 11 630 € за доходу до 23 007,20 €. Далі вона поступово тане й біля межі зникає, тож стеля становить 1 163 € на рік. Відрахування рахують у cuota estatal, і воно поєднується з регіональними відрахуваннями за оренду там, де вони є.

Умова щодо житла одна: щонайменше пів року у вас і в усіх членів вашої unidad familiar немає іншого житла у власності ближче ніж 50 км від орендованого. В опублікованому тексті немає привʼязки до zona tensionada, єдиний фільтр — дохід. Для аутономо з невеликим rendimiento це відчутно: за оренди 800 € на місяць і base 20 000 € відрахування становить 960 €.

Перша декларація з цим відрахуванням — Renta за 2026 рік, кампанія навесні 2027 року. Норма говорить про суми, сплачені за податковий період. Чи рахуватиме AEAT увесь 2026 рік, чи лише місяці з жовтня, поки не розʼяснено, ми стежимо. Що робити вже зараз: зберігайте договір оренди й банківські перекази за кожен місяць. Готівка без сліду відрахування не підтвердить.

Подобове здавання квартири з грудня обкладають податком

З 1 грудня 2026 року оренда мебльованого житла на строк до 30 ночей одному гостю обкладається IVA 10 % (ст. 20.Uno.23.e' і 91.Uno.2.2º LIVA в новій редакції). Досі без готельних послуг така оренда була exenta. Виняток один: ви здаєте кімнату або квартиру, у якій живете самі.

Якщо здаєте окрему квартиру через Airbnb або Booking, з грудня ви sujeto pasivo IVA. Це означає alta в IVA через modelo 036, IVA в ціні, modelo 303 щокварталу і 390 за рік. Натомість зʼявляється право на відрахування IVA з витрат на цю квартиру. В IRPF нічого не змінюється: без готельних послуг дохід лишається rendimiento del capital inmobiliario. Сам лише IVA не зобовʼязує ставати на облік у RETA. Наш гайд про alquiler turístico оновлено.

Ремонт. З грудня ставка 10 % поширюється й на роботи з ремонту та оновлення житла, яке здають як постійне, хоч би хто був орендодавцем. Умови ті самі, що для приватних замовників: оплата через банк або карткою, будинку понад два роки, матеріали не більше 40 % бази. Якщо ви аутономо з ремонтів і виставляєте рахунок власникові квартири, яку здають, з грудня в ньому 10 %. Призначення житла краще прописати в самому рахунку.

Знижка орендодавцю залежить від того, як змінилася оренда

Для нових договорів у того, хто не є gran tenedor, знижку на чистий дохід рахують за шкалою. Максимум 100 %: оренду знижено більш ніж на 5 % і договір укладено з тим самим мешканцем після закінчення строку, або новий мешканець платить менше за índice de precios de referencia. Мінімум 15 %, якщо оренду підняли більш ніж на 20 %.

Між ними: 95 % у zona tensionada мешканцю 18–35 років, 90 % у zona tensionada, 85 % молодому мешканцю, 70 % в інших випадках зниження. Якщо оренда не зросла, знижка 50 %. За підвищення знижка 40, 30, 25 або 20 % залежно від його розміру.

Коли квартиру здають уперше: 100 % нижче índice, 95/90/85 % за зоною і віком, 50 %, якщо вище. Перехідна норма зберігає попередні знижки (50, 60, 70 і 90 %) для договорів, підписаних до 1 грудня 2026. Тому нова шкала на практиці стосується договорів після цієї дати.

Мешканцям продовжують договір, індексацію обмежують

Чинний договір, строк якого спливає до 31 грудня 2028, продовжується на заяву мешканця ще до двох років на тих самих умовах. Умова: останні вісім місяців мешканець платив вчасно. Індексацію оренди до 31 грудня 2027 обмежено: без нової домовленості не більше 2 %. Якщо ціна вища за índice de precios de referencia, підвищення немає взагалі.

З 1 січня 2027 змінюється imputación de rentas за порожні квартири. Замість 2 % (1,1 % за переглянутого кадастру) буде шкала від 1,1 % до 3 % залежно від суми кадастрових вартостей. На 2026 рік ставку 1,1 % продовжено.

Декрет має пройти convalidación у Конгресі протягом 30 днів; якщо його відхилять, норми перестануть діяти. Джерела: BOE-A-2026-20266 (30.09.2026), nota AEAT від 30.09.2026, nota La Moncloa від 29.09.2026.