Decreto de vivienda: deducción del 10 % por alquiler en la Renta 2026 e IVA del 10 % en las estancias de hasta 30 noches desde el 1 de diciembre

El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, salió en el BOE del día 30 y está en vigor desde el 1 de octubre. Entre las medidas sobre desahucios y prórrogas de contratos hay tres cambios fiscales que tocan a los autónomos: una deducción nueva por alquiler de vivienda habitual, IVA del 10 % para las estancias cortas y una escala nueva de reducciones para quien alquila vivienda.

La deducción (nuevo art. 68.6 LIRPF): el 10 % de lo pagado en el año por el alquiler de la vivienda habitual si la base imponible es inferior a 33.007,20 €. La base máxima es de 11.630 € hasta 23.007,20 € de base imponible y baja de forma progresiva hasta desaparecer en el límite, así que el tope real son 1.163 € al año. Requisito sobre vivienda: durante al menos la mitad del año, ni el contribuyente ni su unidad familiar pueden ser dueños de otra vivienda a menos de 50 km de la alquilada. El texto publicado no exige zona tensionada, el único filtro es la renta. Con 800 € de alquiler al mes y 20.000 € de base, la deducción sale a 960 €.

Se estrena en la Renta 2026, la que se presenta en primavera de 2027. La norma habla de cantidades satisfechas en el periodo impositivo; si la AEAT computará todo 2026 o solo desde octubre no lo ha aclarado todavía. Mientras tanto, contrato y transferencias de cada mes guardados: el alquiler pagado en efectivo sin rastro no se puede justificar. La deducción se aplica en la cuota estatal y es compatible con las deducciones autonómicas por alquiler.

Estancias cortas. Desde el 1 de diciembre de 2026, alquilar una vivienda amueblada por 30 noches o menos al mismo huésped deja de estar exento de IVA y tributa al 10 % (arts. 20.Uno.23.e' y 91.Uno.2.2.º LIVA). Hasta ahora, sin servicios de hotel, era alquiler exento. La única excepción: la vivienda donde el propio arrendador tiene su residencia habitual. Quien alquila un piso entero por Airbnb o Booking pasa a ser sujeto pasivo: alta en IVA con el modelo 036, IVA en el precio, modelo 303 trimestral y 390 anual, y a cambio IVA deducible en los gastos de ese piso. En el IRPF no cambia nada: sin servicios hoteleros sigue siendo rendimiento del capital inmobiliario y el IVA por sí solo no obliga a darse de alta en el RETA.

Reformas. Desde la misma fecha, el 10 % se aplica también a las obras de renovación y reparación en viviendas destinadas al alquiler como vivienda habitual, sea quien sea el arrendador. Mismos requisitos que para particulares: pago por banco o tarjeta, vivienda terminada hace más de dos años y materiales que no superen el 40 % de la base. Si eres autónomo de reformas y facturas al dueño de un piso alquilado, desde diciembre va al 10 %; conviene dejar constancia en la factura del destino de la vivienda.

Arrendadores. Para contratos nuevos de quien no sea gran tenedor, la reducción del rendimiento neto va del 100 % (renta rebajada más de un 5 % y mismo inquilino al acabar el plazo, o inquilino nuevo con renta por debajo del índice de precios de referencia) al 15 % (subida de más del 20 %). Entre medias: 95 % en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años, 90 % en zona tensionada, 85 % con inquilino joven, 70 % en el resto de rebajas; 50 % si la renta no sube; 40, 30, 25 y 20 % según la subida. Primer alquiler de la vivienda: 100 % por debajo del índice, 95/90/85 % según zona y edad, 50 % si está por encima. La disposición transitoria mantiene las reducciones anteriores (50, 60, 70 y 90 %) para los contratos firmados hasta el 1 de diciembre de 2026: la escala nueva es, en la práctica, para contratos posteriores.

Para quien vive de alquiler: los contratos vigentes cuya prórroga termine antes del 31 de diciembre de 2028 pueden prorrogarse, a petición del inquilino, hasta dos años más en las mismas condiciones si ha pagado puntualmente los ocho meses anteriores. Las actualizaciones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027: sin acuerdo nuevo, como máximo un 2 %, y ninguna subida si la renta ya supera el índice de precios de referencia. Desde el 1 de enero de 2027 cambia la imputación de rentas de las viviendas vacías: una escala del 1,1 % al 3 % sobre la suma de valores catastrales en lugar del 2 % (1,1 % con catastro revisado), y el 1,1 % se prorroga para 2026.

El decreto tiene que convalidarse en el Congreso en 30 días; si no, deja de aplicarse. Fuentes: BOE-A-2026-20266 (30.09.2026), nota de la AEAT de 30.09.2026, nota de La Moncloa de 29.09.2026.