Меры по жилью вернулись: IVA 10 % на сдачу до 30 ночей с 1 декабря и вычет 10 % за аренду

Через четыре дня после того, как Конгресс отклонил декрет о жилье, правительство вернуло его налоговые меры. Real Decreto-ley 29/2026 от 6 октября опубликован в BOE 7 октября 2026 года и действует с 8 октября. Налоговые статьи совпадают с отклонённым Real Decreto-ley 26/2026 слово в слово, так что всё, о чём мы писали 1 октября, снова в силе.

Посуточная сдача. С 1 декабря 2026 года аренда меблированного жилья одному гостю на срок до 30 ночей облагается IVA 10 %, даже если вы не оказываете услуг отеля (ст. 20.Uno.23 и 91.Uno.2 Ley del IVA в редакции art. 7 декрета). Без IVA останется только сдача жилья, в котором живёте вы сами. Хозяину квартиры на Airbnb или Booking к декабрю понадобятся alta в IVA через modelo 036 и modelo 303 за 4T 2026, срок подачи до 30 января 2027 года. В IRPF доход остаётся rendimiento del capital inmobiliario, и становиться автономо из-за IVA не нужно.

Ремонт. С той же даты ремонт жилья, которое сдаётся как постоянное, облагается IVA 10 % при любом арендодателе. Условия прежние: оплата картой или переводом, дому больше 2 лет, материалы не дороже 40 % базы.

Вычет за аренду. Арендатор с base imponible ниже 33 007,20 € вычитает из IRPF 10 % того, что заплатил за аренду своего жилья, база вычета до 11 630 € в год (новая ст. 68.6 Ley del IRPF). За какие месяцы 2026 года его можно применить, весь год или только с 8 октября, AEAT пока не разъяснила. Первая Renta с этим вычетом подаётся весной 2027 года.

Арендодатели. Для договоров аренды жилья, подписанных с 1 декабря 2026 года, скидка к доходу по ст. 23.2 зависит от того, как изменилась плата: 50 %, если она не выросла, от 40 % до 15 % при росте и от 70 % до 100 %, если новая плата ниже прежней больше чем на 5 %. Договоры, подписанные раньше, остаются на прежней шкале. Отдельный Real Decreto-ley 28/2026 с 15 ноября 2026 года меняет продление договоров: молчаливое продление на 5 лет (на 7, если арендодатель компания) и компенсация жильцу при отказе продлевать. Налоговых мер в нём нет.

Что дальше. 6 октября 2026 года вышел и указ о роспуске Кортесов, выборы назначены на 29 ноября. Поэтому утверждать декрет в течение 30 дней будет Diputación Permanente (ст. 78 и 86 Constitución). Если она откажет, меры снова потеряют силу, и мы обновим эту новость. Клиентам с посуточной сдачей мы советуем готовить alta в IVA к декабрю уже сейчас.

Источник: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, art. 6 и 7 (BOE-A-2026-20823, 07.10.2026); Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20822); Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre (BOE-A-2026-20742); La Moncloa, referencia del Consejo de Ministros 06.10.2026.