Житлові заходи повернулися: IVA 10 % на здачу до 30 ночей з 1 грудня і відрахування 10 % за оренду

Через чотири дні після того, як Конгрес відхилив декрет про житло, уряд повернув його податкові заходи. Real Decreto-ley 29/2026 від 6 жовтня опублікували в BOE 7 жовтня 2026 року, він діє з 8 жовтня. Податкові статті дослівно збігаються з відхиленим Real Decreto-ley 26/2026. Отже, усе, про що ми писали 1 жовтня, знову чинне.

Подобова здача і ремонт: IVA змінюється в грудні

Подобова здача. З 1 грудня 2026 року оренда мебльованого житла одному гостю на строк до 30 ночей обкладається IVA 10 %. Ставка діє, навіть якщо ви не надаєте готельних послуг (ст. 20.Uno.23 і 91.Uno.2 Ley del IVA в редакції art. 7 декрету). Без IVA залишиться тільки здача житла, у якому живете ви самі.

Власникові квартири на Airbnb або Booking до грудня знадобиться alta в IVA через modelo 036. За 4T 2026 він подає modelo 303, строк подання до 30 січня 2027 року. В IRPF дохід залишається rendimiento del capital inmobiliario. Ставати аутономо через IVA не потрібно.

Ремонт. З тієї ж дати ремонт житла, яке здають як постійне, обкладається IVA 10 % за будь-якого орендодавця. Три попередні умови залишаються: будинку понад 2 роки, матеріали не дорожчі за 40 % бази, замовник ремонтує житло, а не офіс. Четверта умова нова й стосується всіх замовників: оплата карткою, переказом, іменним чеком або внеском на рахунок виконавця. Ремонт за готівку з 1 грудня 2026 року йде під 21 %.

Орендар зменшує IRPF на частину орендної плати

Орендар із base imponible нижче 33 007,20 € віднімає з IRPF 10 % того, що заплатив за оренду свого житла (нова ст. 68.6 Ley del IRPF). База відрахування сягає 11 630 € на рік, тобто максимум 1 163 €. Повна база діє за base imponible до 23 007,20 €. Далі база зменшується на 1,163 € за кожен євро понад цю суму. За 33 007,20 € вона доходить до нуля.

Ідеться про base imponible в Renta, а не про зарплату до податків. Умова така: принаймні половину року ви й члени вашої родини не маєте в повній власності іншого житла ближче ніж за 50 км від орендованого. Права користуватися таким житлом теж не має бути. Виняток: користуватися ним забороняє рішення суду або адміністрації.

Відрахування діє з 8 жовтня 2026 року, коли декрет набрав чинності, а не з 2027-го, як пишуть деякі канали. За які місяці 2026 року його можна застосувати, за весь рік чи лише з 8 жовтня, AEAT поки не розʼяснила. Першу Renta з цим відрахуванням подають навесні 2027 року.

Орендодавцеві знижка з доходу залежить від нової плати

Для договорів оренди житла, підписаних з 1 грудня 2026 року, змінюється знижка з доходу (ст. 23.2). Знижка становить 50 %, якщо плата не зросла, і від 40 % до 15 %, якщо зросла. Якщо нова плата нижча за попередню більш ніж на 5 %, знижка становитиме від 70 % до 100 %. Договори, підписані раніше, лишаються на попередній шкалі.

Окремий Real Decreto-ley 28/2026 з 15 листопада 2026 року змінює правила продовження договорів. Договір мовчки продовжується на 5 років, а якщо орендодавець компанія, на 7. Якщо орендодавець відмовляється продовжувати, мешканець отримує компенсацію. Податкових заходів у цьому декреті немає.

Що далі. 6 жовтня 2026 року вийшов і указ про розпуск Кортесів, вибори призначили на 29 листопада. Тому затверджувати декрет протягом 30 днів буде Diputación Permanente (ст. 78 і 86 Constitución). Якщо вона відмовить, заходи знову втратять силу, і ми оновимо цю новину. Клієнтам із подобовою здачею радимо вже зараз готувати alta в IVA до грудня.

Джерело: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, art. 6 і 7 (BOE-A-2026-20823, 07.10.2026); Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20822); Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre (BOE-A-2026-20742); La Moncloa, referencia del Consejo de Ministros 06.10.2026.