Сдать local частному лицу без IVA можно, только если он там живёт: разбор консультации DGT V5199-26

По соцсетям ходит пересказ консультации DGT V5199-26 от 17 июля 2026 года: будто коммерческое помещение можно сдать частному лицу «для личного использования» без IVA 21 %. В самой консультации вывод обратный.

Вопрос. Владелица хочет сдать local физлицу для личных нужд, без предпринимательской деятельности, и спрашивает, освобождена ли такая аренда от IVA.

Ответ. Освобождение по ст. 20.Uno.23º.b Ley 37/1992 зависит от того, как помещение используют на деле, а не от того, как оно записано в документах. Аренда освобождена, только если арендатор-физлицо живёт в помещении, использует его исключительно как жильё и арендодатель не оказывает гостиничных услуг. В остальных случаях аренда облагается IVA по ставке 21 %, и именно так DGT поняла описанный в запросе случай. Склад, мастерская для хобби или место для личных вещей жильём не считаются.

Где пост прав. Документы действительно не решают. В консультации V2951-19 от 23 октября 2019 года DGT признала освобождённой аренду лофтов на участке коммерческого назначения без cédula de habitabilidad: их сдавали физлицам как постоянное жильё, ayuntamiento позволял там прописаться. А продажа тех же лофтов без licencia de primera ocupación облагается 21 %, а не 10 %.

Что это значит для арендодателя. Если арендатор живёт в local постоянно, IVA в счёт не включается. Если он использует помещение для чего-то другого, нужен IVA 21 %, даже когда арендатор частное лицо без бизнеса. Компании без IVA не сдать: по той же консультации юрлицо не может использовать помещение как жильё. Налоговая проверяет фактическое использование, и неначисленный IVA доначисляют арендодателю.

Законно ли жить в помещении, которое числится как local, решают градостроительные правила ayuntamiento. DGT этот вопрос не разбирает.

Fuente: DGT, consultas vinculantes V5199-26 (17.07.2026) y V2951-19 (23.10.2019); Ley 37/1992 del IVA, art. 20.Uno.23º.