Alquilar un local a un particular sin IVA solo cabe si lo usa como vivienda: la consulta V5199-26 de la DGT

Circula en redes que la DGT, en su consulta V5199-26 de 17 de julio de 2026, permite alquilar un local a un particular «para uso personal» sin el 21 % de IVA. La consulta dice lo contrario para ese caso.

La pregunta. La propietaria quiere arrendar un local a una persona física para su uso personal, sin ninguna actividad económica, y pregunta si el alquiler está exento de IVA.

La respuesta. La exención del art. 20.Uno.23º.b de la Ley 37/1992 es finalista: depende del uso real del inmueble y no de cómo figure en los papeles. Solo está exento el alquiler a una persona física que lo destine en exclusiva a vivienda, sin servicios propios de la industria hotelera. En cualquier otro caso, y así interpreta la DGT el supuesto de la consulta, el alquiler tributa al 21 %. Un trastero, un taller para hobbies o un sitio donde guardar cosas no son vivienda.

Lo que sí acierta el mensaje. La calificación del inmueble no manda. En la consulta V2951-19, de 23 de octubre de 2019, la DGT dio por exento el alquiler de lofts levantados en suelo terciario y sin cédula de habitabilidad, porque se arrendaban a particulares como vivienda habitual y el ayuntamiento permitía empadronarse. La venta de esos mismos lofts sin licencia de primera ocupación, en cambio, tributa al 21 % y no al 10 %.

Qué cambia para quien alquila. Si el inquilino vive en el local de forma permanente, la factura va sin IVA. Si le da otro uso, toca repercutir el 21 % aunque sea un particular sin negocio. A una sociedad no se le puede alquilar exento: la DGT recuerda que una persona jurídica no puede destinar el inmueble a vivienda. En una comprobación cuenta el uso real, y el IVA no repercutido se le reclama al arrendador.

Si se puede vivir legalmente en un inmueble catalogado como local lo deciden las normas urbanísticas del ayuntamiento. La DGT no entra en ello.

Fuente: DGT, consultas vinculantes V5199-26 (17.07.2026) y V2951-19 (23.10.2019); Ley 37/1992 del IVA, art. 20.Uno.23º.