Гайды
Ипотека для иностранца и нерезидента в Испании в 2026 году: NIE, доход в валюте, деньги и налоги
Ипотека в Испании для иностранца и нерезидента в 2026 году: что требует закон, чем резидент отличается от нерезидента, доход в валюте, нотариус и язык, происхождение денег и наличные, налоги владельца-нерезидента.
Автор: Марина Алдушина, налоговый асессор для аутономо · colaboradora social de la Agencia Tributaria, член ASEFIGET № 0989/1026MA · LinkedIn
Опубликован 27 октября 2026 г. · 5 мин
Иностранец может взять ипотеку в Испании: закон о кредитах на жильё не ставит условий о гражданстве или резидентстве. Для покупки нужен NIE, без него сделку не внесут в регистр. Резидент с TIE получает кредит на тех же условиях, что и испанец. Нерезиденту банки обычно дают 60–70 % цены и просят больше документов. Банк и нотариус проверяют происхождение денег, наличными физлицо-нерезидент может заплатить меньше 10 000 €. Ниже правила 2026 года и налоги, которые платит владелец-нерезидент.
Можно ли иностранцу взять ипотеку
Да. Ley 5/2019 действует для любого заёмщика-физлица с ипотекой на жильё, условий о гражданстве и резидентстве в ней нет (ст. 2.1). Покупателю нужен NIE: для иностранца это и есть его NIF (ст. 20 RD 1065/2007). Регистр не вносит сделку, если в эскритуре нет NIF всех сторон (ст. 254.2 Ley Hipotecaria, 2026).
NIE выдают иностранцам с экономическими интересами в Испании, покупка жилья к ним относится (ст. 205 RD 1155/2024, действует с 20 мая 2025 года). Golden visa за покупку жилья отменена с 3 апреля 2025 года (LO 1/2025). Заявления, поданные раньше, рассматривают по старым правилам.
Для украинцев с временной защитой мы не нашли в нормах отдельного запрета на покупку или ипотеку. Банк смотрит срок документа и доход, как у других заёмщиков.
Резидент или нерезидент: в чём разница для банка
Налоговый резидент Испании тот, кто провёл в стране больше 183 дней за календарный год или у кого здесь центр экономических интересов (ст. 9.1 LIRPF). Резидент с доходом в Испании проходит ту же проверку, что и испанец, и может получить до 80 % цены или 100 % с aval ICO. Нерезиденту банки на практике дают 60–70 % цены и более короткий срок.
| Вопрос | Резидент (NIE, TIE, доход в Испании) | Нерезидент |
|---|---|---|
| Права по Ley 5/2019 | да | да, для ипотеки на жильё |
| Доля от цены (практика) | обычно до 80 % | обычно 60–70 % |
| Aval ICO до 100 % | да, при 2 годах легального проживания и других условиях | нет |
| Доход для банка | Renta, nóminas или декларации аутономо | декларации и справки страны дохода с переводом |
| Налог на пустую квартиру | нет | IRNR с вменённого дохода, modelo 210 |
Доли 60–70 % — практика банков по данным сравнительных сайтов, а не норма. Каждый банк решает сам.
Доход в другой валюте
Если кредит в валюте, отличной от валюты вашего дохода, вы вправе перевести его в валюту основного дохода или в валюту страны ЕС, где живёте (ст. 20.1 Ley 5/2019). Курс берут по ЕЦБ на день заявления. Банк обязан предупредить, если долг или платёж из-за курса изменился больше чем на 20 % (ст. 20.3–4, 2026).
Кредит в евро при доходе в долларах или гривнах несёт риск курса: доход падает, платёж остаётся прежним. Банк учитывает это при оценке платёжеспособности (ст. 11).
Нотариус и язык
Эскритуру составляют на испанском. Если вы не понимаете испанский, нотариус переводит сам, если знает ваш язык, или делает текст в две колонки. Иначе вы приводите переводчика, которого выбираете сами (ст. 25 Ley del Notariado, ст. 150 Reglamento Notarial). На встрече перед подписанием нотариус проверяет, поняли ли вы условия, и составляет acta (ст. 15 Ley 5/2019).
Происхождение денег и наличные
Банк, нотариус и регистратор обязаны проверить, откуда деньги на покупку (ст. 2.1, 5 и 6 Ley 10/2010). Наличными физлицо без налогового адреса в Испании может заплатить продавцу-профессионалу меньше 10 000 €, резидент меньше 1 000 € (ст. 7 Ley 7/2012). Ввоз наличных от 10 000 € декларируют на границе (ст. 34 Ley 10/2010).
Нотариус записывает в эскритуру, как вы платили. Если стороны отказываются это назвать, регистр сделку не вносит (ст. 24 Ley del Notariado, ст. 254.3 Ley Hipotecaria). Готовьте заранее выписки и документы о продаже прежнего жилья, наследстве или накоплениях.
Граждане России: лимит на счета
По санкциям ЕС банк не может принимать вклады от граждан и резидентов России, если на всех их счетах в этом банке больше 100 000 € (ст. 5b Reglamento UE 833/2014). Исключение: у вас гражданство или вид на жительство в стране ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии. Запрета на ипотеку в этой статье нет, но первый взнос и цена покупки проходят через счёт. Резиденту Испании с TIE лимит не мешает.
Налоги владельца-нерезидента
Нерезидент платит IRNR с вменённого дохода за квартиру, которую не сдаёт: 2 % от valor catastral или 1,1 % при пересмотренном кадастре, по ставке 24 % или 19 % для резидентов ЕС и ЕЭЗ (ст. 13.1.h, 24.5, 25.1.a TRLIRNR; ст. 85 LIRPF). За 2025 год modelo 210 подают в течение 2026 года, за 2026 год с 1 апреля по 31 декабря 2027 года. Расчёт с примером в гайде о пустой квартире нерезидента.
Сдача квартиры декларируется отдельно, с 1 по 20 апреля следующего года (Orden HAC/623/2026). При продаже квартиры нерезидентом покупатель удерживает 3 % цены и перечисляет их в AEAT (ст. 25.2 TRLIRNR). Переехали в Испанию и стали резидентом — вменённого дохода за vivienda habitual нет.
Сколько иностранцев покупают жильё
Во втором квартале 2026 года иностранцы купили 15,98 % жилья в Испании (Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria). Украинцы сделали 2,94 % этих покупок, россияне 1,47 %. В конце 2025 года доля иностранцев в Alicante достигала 42,91 %, в Málaga 31,11 %.
Пример
Андрей (вымышленный пример), 34 года, аутономо-дизайнер в Аликанте с TIE, клиенты в Германии. Он резидент: живёт в Испании весь год и подаёт Renta. Банк считает его доход по двум Renta и предлагает 80 % цены. Первый взнос Андрей накопил на счёте в испанском банке, поэтому вопрос о происхождении денег закрыт выписками. Кредит в евро, доход тоже в евро, риска курса нет.
Что делаем мы
Резидентам готовим налоговую часть пакета для банка: Renta, 130, 303 и справки AEAT и Seguridad Social. Нерезидентам подаём modelo 210 за квартиру. Как банк читает доход аутономо и какие права даёт закон, разобрано в гайде об ипотеке для аутономо. Налог на покупку по регионам — в гайде о льготах при покупке жилья.
Источники
- Ley 5/2019, ст. 2, 11, 15, 20.
- RD 1155/2024 (Reglamento de extranjería), ст. 205; RD 1065/2007, ст. 20; Ley Hipotecaria, ст. 254.
- Ley 14/2013, ст. 63 в редакции LO 1/2025 (golden visa, с 03.04.2025).
- Ley del Notariado, ст. 24 и 25; Reglamento Notarial, ст. 150 (Decreto de 2 de junio de 1944).
- Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales, ст. 2, 5, 6, 34; Ley 7/2012, ст. 7.
- Reglamento (UE) 833/2014, ст. 5b; Comisión Europea, FAQ sobre depósitos, вопросы 10–11.
- RDLeg 5/2004 (TRLIRNR), ст. 13, 24, 25; Ley 35/2006 del IRPF, ст. 9 и 85; AEAT, сроки modelo 210 по Orden HAC/623/2026.
- Registradores de España, Estadística Registral Inmobiliaria, 2T 2026 и 4T 2025.
- Практика банков для нерезидентов (60–70 %): HelpMyCash, вторичный источник.
- Все тексты прочитаны 27.10.2026.