Гайди
Іпотека для іноземця й нерезидента в Іспанії у 2026 році: NIE, дохід у валюті, гроші й податки
Іпотека в Іспанії для іноземця й нерезидента у 2026 році: що вимагає закон, чим резидент відрізняється від нерезидента, дохід у валюті, нотаріус і мова, походження грошей і готівка, податки власника-нерезидента.
Автор: Марина Алдушина, податкова асесорка для аутономо · colaboradora social de la Agencia Tributaria, членкиня ASEFIGET № 0989/1026MA · LinkedIn
Опубліковано 27 жовтня 2026 р. · 5 хв
Іноземець може взяти іпотеку в Іспанії: закон про кредити на житло не ставить умов щодо громадянства чи резидентства. Для купівлі потрібен NIE, без нього угоду не внесуть до реєстру. Резидент із TIE отримує кредит на тих самих умовах, що й іспанець. Нерезидентові банки зазвичай дають 60–70 % ціни і просять більше документів. Банк і нотаріус перевіряють походження грошей, готівкою фізособа-нерезидент може заплатити менше ніж 10 000 €. Нижче правила 2026 року й податки, які платить власник-нерезидент.
Чи може іноземець узяти іпотеку
Так. Ley 5/2019 діє для будь-якого позичальника-фізособи з іпотекою на житло, умов щодо громадянства й резидентства в ній немає (ст. 2.1). Покупцеві потрібен NIE: для іноземця це і є його NIF (ст. 20 RD 1065/2007). Реєстр не вносить угоду, якщо в ескритурі немає NIF усіх сторін (ст. 254.2 Ley Hipotecaria, 2026).
NIE видають іноземцям з економічними інтересами в Іспанії, купівля житла до них належить (ст. 205 RD 1155/2024, діє з 20 травня 2025 року). Golden visa за купівлю житла скасовано з 3 квітня 2025 року (LO 1/2025). Заяви, подані раніше, розглядають за старими правилами.
Для українців із тимчасовим захистом ми не знайшли в нормах окремої заборони на купівлю чи іпотеку. Банк дивиться строк документа і дохід, як в інших позичальників.
Резидент чи нерезидент: у чому різниця для банку
Податковий резидент Іспанії — той, хто провів у країні понад 183 дні за календарний рік або має тут центр економічних інтересів (ст. 9.1 LIRPF). Резидент із доходом в Іспанії проходить ту саму перевірку, що й іспанець, і може отримати до 80 % ціни або 100 % з aval ICO. Нерезидентові банки на практиці дають 60–70 % ціни й коротший строк.
| Питання | Резидент (NIE, TIE, дохід в Іспанії) | Нерезидент |
|---|---|---|
| Права за Ley 5/2019 | так | так, для іпотеки на житло |
| Частка від ціни (практика) | зазвичай до 80 % | зазвичай 60–70 % |
| Aval ICO до 100 % | так, за 2 років легального проживання й інших умов | ні |
| Дохід для банку | Renta, nóminas або декларації аутономо | декларації й довідки країни доходу з перекладом |
| Податок за порожню квартиру | немає | IRNR з умовного доходу, modelo 210 |
Частки 60–70 % — практика банків за даними порівняльних сайтів, а не норма. Кожен банк вирішує сам.
Дохід в іншій валюті
Якщо кредит у валюті, відмінній від валюти вашого доходу, ви маєте право перевести його у валюту основного доходу або у валюту країни ЄС, де живете (ст. 20.1 Ley 5/2019). Курс беруть за ЄЦБ на день заяви. Банк мусить попередити, якщо борг чи платіж через курс змінився більш ніж на 20 % (ст. 20.3–4, 2026).
Кредит у євро за доходу в доларах чи гривнях несе ризик курсу: дохід падає, платіж лишається тим самим. Банк враховує це під час оцінки платоспроможності (ст. 11).
Нотаріус і мова
Ескритуру складають іспанською. Якщо ви не розумієте іспанської, нотаріус перекладає сам, якщо знає вашу мову, або робить текст у дві колонки. Інакше ви приводите перекладача, якого вибираєте самі (ст. 25 Ley del Notariado, ст. 150 Reglamento Notarial). На зустрічі перед підписанням нотаріус перевіряє, чи зрозуміли ви умови, і складає acta (ст. 15 Ley 5/2019).
Походження грошей і готівка
Банк, нотаріус і реєстратор мусять перевірити, звідки гроші на купівлю (ст. 2.1, 5 і 6 Ley 10/2010). Готівкою фізособа без податкової адреси в Іспанії може заплатити продавцеві-професіоналу менше ніж 10 000 €, резидент менше ніж 1 000 € (ст. 7 Ley 7/2012). Ввезення готівки від 10 000 € декларують на кордоні (ст. 34 Ley 10/2010).
Нотаріус записує в ескритуру, як ви платили. Якщо сторони відмовляються це назвати, реєстр угоду не вносить (ст. 24 Ley del Notariado, ст. 254.3 Ley Hipotecaria). Готуйте заздалегідь виписки й документи про продаж попереднього житла, спадщину чи заощадження.
Громадяни Росії: ліміт на рахунки
За санкціями ЄС банк не може приймати вклади від громадян і резидентів Росії, якщо на всіх їхніх рахунках у цьому банку понад 100 000 € (ст. 5b Reglamento UE 833/2014). Виняток: у вас громадянство або посвідка на проживання в країні ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії. Заборони на іпотеку в цій статті немає, але перший внесок і ціна купівлі проходять через рахунок. Резидентові Іспанії з TIE ліміт не заважає.
Податки власника-нерезидента
Нерезидент платить IRNR з умовного доходу за квартиру, яку не здає: 2 % від valor catastral або 1,1 % за переглянутого кадастру, за ставкою 24 % або 19 % для резидентів ЄС і ЄЕЗ (ст. 13.1.h, 24.5, 25.1.a TRLIRNR; ст. 85 LIRPF). За 2025 рік modelo 210 подають протягом 2026 року, за 2026 рік — з 1 квітня по 31 грудня 2027 року. Розрахунок із прикладом у гайді про порожню квартиру нерезидента.
Здавання квартири декларують окремо, з 1 по 20 квітня наступного року (Orden HAC/623/2026). Під час продажу квартири нерезидентом покупець утримує 3 % ціни й перераховує їх до AEAT (ст. 25.2 TRLIRNR). Переїхали в Іспанію й стали резидентом — умовного доходу за vivienda habitual немає.
Скільки іноземців купують житло
У другому кварталі 2026 року іноземці купили 15,98 % житла в Іспанії (Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria). Українці зробили 2,94 % цих купівель, росіяни 1,47 %. Наприкінці 2025 року частка іноземців в Alicante сягала 42,91 %, у Málaga 31,11 %.
Приклад
Андрій (вигаданий приклад), 34 роки, аутономо-дизайнер в Аліканте з TIE, клієнти в Німеччині. Він резидент: живе в Іспанії весь рік і подає Renta. Банк рахує його дохід за двома Renta і пропонує 80 % ціни. Перший внесок Андрій накопичив на рахунку в іспанському банку, тому питання про походження грошей закрито виписками. Кредит у євро, дохід теж у євро, ризику курсу немає.
Що робимо ми
Резидентам готуємо податкову частину пакета для банку: Renta, 130, 303 і довідки AEAT і Seguridad Social. Нерезидентам подаємо modelo 210 за квартиру. Як банк читає дохід аутономо і які права дає закон, розібрано в гайді про іпотеку для аутономо. Податок на купівлю за регіонами — у гайді про пільги на купівлю житла.
Джерела
- Ley 5/2019, ст. 2, 11, 15, 20.
- RD 1155/2024 (Reglamento de extranjería), ст. 205; RD 1065/2007, ст. 20; Ley Hipotecaria, ст. 254.
- Ley 14/2013, ст. 63 у редакції LO 1/2025 (golden visa, з 03.04.2025).
- Ley del Notariado, ст. 24 і 25; Reglamento Notarial, ст. 150 (Decreto de 2 de junio de 1944).
- Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales, ст. 2, 5, 6, 34; Ley 7/2012, ст. 7.
- Reglamento (UE) 833/2014, ст. 5b; Європейська комісія, FAQ щодо депозитів, питання 10–11.
- RDLeg 5/2004 (TRLIRNR), ст. 13, 24, 25; Ley 35/2006 del IRPF, ст. 9 і 85; AEAT, строки modelo 210 за Orden HAC/623/2026.
- Registradores de España, Estadística Registral Inmobiliaria, 2T 2026 і 4T 2025.
- Практика банків для нерезидентів (60–70 %): HelpMyCash, вторинне джерело.
- Усі тексти прочитано 27.10.2026.