Гайди
Пільги на купівлю житла в Іспанії за регіонами у 2026 році: ITP, AJD, avales і відрахування IRPF
Податок на купівлю житла за регіонами Іспанії у 2026 році: загальний і пільговий ITP, AJD на нове житло, регіональні avales для молоді, відрахування IRPF і що важливо аутономо.
Автор: Марина Алдушина, податкова асесорка для аутономо · colaboradora social de la Agencia Tributaria, членкиня ASEFIGET № 0989/1026MA · LinkedIn
Опубліковано 27 жовтня 2026 р. · 10 хв
Податок на купівлю житла в Іспанії залежить від регіону. За вторинне житло платять ITP: у 2026 році загальна ставка від 6 % у Madrid до 10 % у Cataluña. Майже скрізь молодим покупцям дають знижену ставку від 2 % до 6 % з межею ціни або доходу. За нове житло платять IVA 10 % і регіональний AJD. Нижче ставки всіх 17 спільнот, avales для молоді та відрахування в IRPF, перевірені за законами регіонів на 27 жовтня 2026 року.
Який податок платить покупець
Квартиру в приватної особи оподатковують ITP за ставкою спільноти, де вона розташована (TRLITPAJD і закон регіону, 2026). Квартиру в забудовника оподатковують IVA 10 % (ст. 91 LIVA) і AJD за ставкою регіону. На Canarias замість IVA платять IGIC, у Ceuta і Melilla діє знижка 50 % до ITP (ст. 57 bis TRLITPAJD). País Vasco і Navarra застосовують свої forales правила.
Знижену ставку дають лише на vivienda habitual. Квартира для здавання чи приміщення для роботи йдуть за загальною ставкою, це розібрано в гайді про ITP під час купівлі в приватної особи. Пільгу зазвичай треба заявити в ескритурі. Якщо ви потім не прожили в квартирі потрібний строк, спільнота вимагатиме різницю з відсотками.
Ставки ITP і AJD за спільнотами у 2026 році
Найнижчі ставки ITP для молоді у 2026 році: 2 % в Illes Balears для покупців, молодших за 36 років, і 3 % у Murcia, Castilla-La Mancha та Galicia. Загальна ставка ITP найнижча в Madrid (6 %) і на Canarias (6,5 %). AJD на нове житло знижують до 0,1 % у Comunitat Valenciana для будь-якої vivienda habitual і в Cantabria та Murcia для молоді (закони регіонів, редакція на 27.10.2026).
| Спільнота | ITP загальна | ITP для молоді | AJD загальна | AJD для молоді |
|---|---|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | 3,5 %: молодші за 35 років, ціна до 150 000 € | 1,2 % | 0,3 %: молодші за 35 років, до 150 000 € |
| Aragón | 8 % до 400 000 €, вище до 10 % | знижка 12,5 % від податку: молодші за 35 років, до 100 000 € | 1,5 % | знижка 30 %, ті самі умови |
| Asturias | 8 % до 300 000 €, вище до 10 % | 4 % до 150 000 €, 6 % вище: до 35 років включно | 1,2 % | немає |
| Illes Balears | 8 % до 400 000 €, вище до 13 % | 2 %: молодші за 36 років, перше житло до 270 151,20 € | 1,5 % | 0,5 % з 14.06.2026: молодші за 36 років |
| Canarias | 6,5 % | 5 % до 200 000 € і знижка 20 % від податку до 40 років включно | 1 % на нове житло | 0,4 % |
| Cantabria | 9 % | 4 % на перші 300 000 €: молодші за 40 років (з 01.05.2026) | 1,5 %, vivienda habitual 1 % | 0,1 %: молодші за 40 років |
| Castilla y León | 8 %, понад 250 000 € 10 % | 4 %: молодші за 36 років, перше житло, дохід до 31 500 € | 1,5 % | 0,5 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 3 %: молодші за 36 років, до 240 000 €, іпотека понад 50 % ціни (з 31.03.2026) | 1,5 % | 0,25 % |
| Cataluña | 10 % до 600 000 €, вище до 13 % | 5 %: до 35 років включно, дохід до 36 000 € | 1,5 % | знижка 100 %, ті самі умови |
| Comunitat Valenciana | 9 % з 01.06.2026 | 6 % до 180 000 €, 8 % вище: молодші за 35 років, перше житло, дохід до 30 000 € | 1,4 % з 01.06.2026 | 0,1 % на будь-яку vivienda habitual |
| Extremadura | 8 % до 360 000 €, вище до 11 % | 4 %: молодші за 36 років, до 200 000 €, дохід до 30 000 € | 1,5 % | 0,5 % на vivienda habitual до 200 000 € |
| Galicia | 8 % | 3 %: молодші за 36 років, ціна й майно до 240 000 € | 1,5 % | 0,5 % |
| Madrid | 6 % | знижка 10 % до 250 000 €; 100 % молодшим за 35 років у селищі до 2 500 жителів | 0,75 % | 0,4 % до 120 000 €, 0,5 % до 180 000 € для всіх |
| Región de Murcia | 7,75 % | 3 %: до 40 років включно, дохід до 40 000 € | 1,5 % | 0,1 % |
| La Rioja | 7 % | 4 %: молодші за 40 років, перша vivienda habitual, без межі ціни | 1 % | немає |
«Дохід» у законах регіонів означає базу з Renta, у Cataluña і Murcia після mínimo personal y familiar. Для пар межі вищі. Багатодітним сімʼям і людям з інвалідністю майже скрізь дають свої ставки, ми їх у таблицю не включили.
Чотири спільноти змінили ставки у 2026 році. Castilla-La Mancha з 31 березня, Cantabria з 1 травня, Comunitat Valenciana з 1 червня, Illes Balears з 14 червня. Для угоди до цих дат діють попередні ставки.
Регіональні avales для молоді
Aval закриває частину кредиту понад звичайні 80 % ціни, і іпотека сягає 95–100 %. У 2026 році працюють державна лінія ICO для всіх регіонів і власні програми Andalucía, Madrid, La Rioja та Canarias. Межа віку від 35 до 50 років, межа ціни від 200 000 € до 425 000 € (decretos і órdenes регіонів, ico.es, 2026).
| Програма | Вік | Іпотека до | Межа ціни | Умова для аутономо |
|---|---|---|---|---|
| ICO, уся Іспанія (угоди до 31.12.2027) | до 35 років включно або сімʼї з дітьми | 100 % | від 200 000 € до 325 000 € за спільнотою | у день підписання в квартирі немає діяльності |
| Garantía Vivienda Andalucía (Decreto-ley 4/2023) | до 40 років | 100 % | 295 240 €, клас A або B 354 288 € | особливих умов немає |
| Mi Primera Vivienda, Madrid (Orden 27.07.2026) | до 50 років, сімʼї з дітьми без межі | 100 % | 425 000 € | особливих умов немає |
| AvaLa Rioja (Decreto 32/2025, заявки до 30.12.2028) | молодші за 35 років | 100 % | 300 000 € | особливих умов немає |
| Hipoteca Joven, Canarias (Decreto 123/2026) | до 40 років або сімʼї з дітьми | 95 % | 250 000 €, до 120 м² | діяльність у квартирі заборонена на весь строк гарантії |
Програми є й в інших спільнотах: IVF у Comunitat Valenciana, IBAVI в Illes Balears, ICREF у Murcia, Castilla y León і Galicia. Умови 2026 року для них ми бачили лише в пресі, тому цифр не наводимо. Перед походом у банк перевірте bases на сайті програми.
Відрахування в IRPF за купівлю житла
Державного відрахування за купівлю житла з 2013 року немає. У 2026 році відрахування в IRPF за купівлю або іпотеку дають 13 спільнот, майже завжди покупцям, молодшим за 35–40 років, і з межею доходу. Найбільші: 15 % у Cantabria і La Rioja з базою до 9 000 € на рік і 6 % в Andalucía з базою до 9 040 € (закони регіонів, Renta 2025 і 2026).
Відрахування із суми купівлі
- Andalucía: 6 % з бази до 9 040 €, молодші за 35 років або VPO, дохід до 25 000 € (ст. 9 Ley 5/2021).
- Cantabria: 15 % з бази до 9 000 € на рік, молодші за 36 років, дохід до 22 946 €, з Renta 2026.
- La Rioja: 15 % з бази до 9 000 €, тобто до 1 350 € на рік, молодші за 36 років, дохід до 18 030 €.
- Región de Murcia: 5 % за новобудову, до 40 років включно, дохід до 40 000 €.
- Comunitat Valenciana: 5 % сплаченого без відсотків, молодші за 35 років, перше житло, дохід до 30 000 €.
- Asturias: 5 % з бази до 10 000 €, до 35 років включно, вартість до 250 000 €.
- Canarias: від 3,5 % до 5,5 % з бази до 6 000 € залежно від доходу й віку.
- Castilla y León: 15 % з бази до 10 000 €, молодші за 36 років, нове житло в селищі, дешевше за 150 000 €.
- Extremadura: з Renta 2026 молодшим за 36 років 6 % за VPO або 10 % у селищі.
- Aragón: 5 % у селищі до 3 000 жителів, молодші за 36 років.
Відрахування з відсотків або заощаджень
- Madrid: 25 % відсотків за іпотекою до 1 031 € на рік, молодші за 30 років.
- Extremadura: 25 % відсотків з бази до 1 000 €, молодші за 36 років.
- Castilla-La Mancha: 15 % внесків на cuenta vivienda до 750 € на рік, молодші за 36 років.
- Illes Balears: лише у 2026 році, зростання відсотків за змінною ставкою до 400 €.
У Cataluña і Galicia загального відрахування за купівлю немає.
Що важливо аутономо
Межу доходу для пільг рахують за базою з Renta. В аутономо це прибуток після витрат, а не оборот. Рік із великими витратами може відкрити знижений ITP, але той самий рік гірше виглядає в банку. Як банк читає дохід, розібрано в гайді про іпотеку для аутономо.
Кабінет удома заважає двом програмам із пʼяти. ICO вимагає, щоб у день підписання в квартирі не велася діяльність. Canarias забороняє її на весь строк гарантії. Якщо адреса квартири вже є у вашому 036 як місце роботи, обговоріть це з банком до FEIN.
Купити приміщення для роботи за пільговою ставкою не можна. Пільги стосуються лише житла, у якому ви живете.
Приклад
Олег (вигаданий приклад), 33 роки, програміст-аутономо у Валенсії. У 2026 році він купує першу квартиру в приватної особи за 170 000 €. Його база в Renta 2025 становила 28 000 €, це нижче за межу 30 000 €.
| Ставка | Податок |
|---|---|
| Загальна 9 % | 15 300 € |
| Молодші за 35 років, перше житло, 6 % | 10 200 € |
| Економія | 5 100 € |
AJD Олег не платить: під час купівлі в приватної особи його немає. Свою знижку він заявляє в ескритурі й подає modelo 600 в ATV.
Що робимо ми
Ми перевіряємо за вашою Renta, чи проходите ви за межею доходу для пільги своєї спільноти. Готуємо довідки AEAT і Seguridad Social для банку та програми aval. Після купівлі вносимо квартиру в Renta, а якщо ви працюєте вдома, оформлюємо кабінет у 036.
Джерела
- RDLeg 1/1993 (TRLITPAJD), ст. 57 bis; Ley 37/1992 del IVA, ст. 91.
- Andalucía: Ley 5/2021, ст. 9, 41, 43, 49, 50; Junta de Andalucía, Garantía Vivienda Andalucía, Decreto-ley 4/2023.
- Aragón: DLeg 1/2005, ст. 110-10, 121-1, 121-4, 122-1, 122-10, за зведенням Ministerio de Hacienda Tributación Autonómica. Medidas 2026.
- Asturias: DLeg 2/2014, ст. 14 decies, 26, 32 bis, 34.
- Illes Balears: DLeg 1/2014, ст. 10, 14 quater, 15, 17 у редакції Ley 4/2026.
- Canarias: DLeg 1/2009, ст. 14, 31, 35, 36, 37 у редакції Ley 9/2025; Decreto 123/2026 (BOC 149, 27.07.2026).
- Cantabria: DLeg 62/2008, ст. 2.19, 9, 13 у редакції Ley 5/2026.
- Castilla y León: DLeg 1/2013, ст. 7, 10, 24–28.
- Castilla-La Mancha: Ley 8/2013, ст. 12 octies, 19, 21 у редакції Ley 1/2026 (DOCM 61/2026).
- Cataluña: DLeg 1/2024, libro sexto, ст. 641-1, 641-5, 642-1, 642-6.
- Comunitat Valenciana: Ley 13/1997, ст. 4, 13, 14 у редакції Ley 5/2025.
- Extremadura: DLeg 1/2018, ст. 8, 11 quater, 36, 41, 46, 47 у редакції Ley 2/2026.
- Galicia: DLeg 1/2011, ст. 14, 15 у редакції Ley 5/2025.
- Madrid: DLeg 1/2010, ст. 12, 28, 30 bis, 32, 36; Orden de 27.07.2026 про Mi Primera Vivienda (BOCM 06.08.2026).
- Región de Murcia: DLeg 1/2010, ст. 1, 6, 7 у редакції Ley 3/2025.
- La Rioja: Ley 10/2017, ст. 32.11, 44, 45, 48, 49; Decreto 32/2025 (BOR 23.07.2025).
- ICO, Línea de Avales para adquisición de primera vivienda і таблиця граничних цін за спільнотами.
- Усі тексти прочитано 27.10.2026.