Гайды
Льготы при покупке жилья в Испании по регионам в 2026 году: ITP, AJD, avales и вычеты IRPF
Налог на покупку жилья по регионам Испании в 2026 году: общий и льготный ITP, AJD на новое жильё, региональные avales для молодых, вычеты IRPF за покупку и что важно аутономо.
Автор: Марина Алдушина, налоговый асессор для аутономо · colaboradora social de la Agencia Tributaria, член ASEFIGET № 0989/1026MA · LinkedIn
Опубликован 27 октября 2026 г. · 9 мин
Налог на покупку жилья в Испании зависит от региона. На вторичное жильё платят ITP: в 2026 году общая ставка от 6 % в Madrid до 10 % в Cataluña. Почти везде молодым покупателям дают сниженную ставку от 2 % до 6 % при пределе цены или дохода. На новое жильё платят IVA 10 % и региональный AJD. Ниже ставки всех 17 сообществ, avales для молодых и вычеты в IRPF, проверенные по законам регионов на 27 октября 2026 года.
Какой налог платит покупатель
Квартиру у частного лица облагают ITP по ставке сообщества, где она находится (TRLITPAJD и закон региона, 2026). Квартиру у застройщика облагают IVA 10 % (ст. 91 LIVA) и AJD по ставке региона. На Canarias вместо IVA платят IGIC, в Ceuta и Melilla действует скидка 50 % к ITP (ст. 57 bis TRLITPAJD). País Vasco и Navarra применяют свои forales правила.
Сниженную ставку дают только на vivienda habitual. Квартира под сдачу или помещение для работы идут по общей ставке, это разобрано в гайде об ITP при покупке у частного лица. Льготу обычно нужно заявить в эскритуре. Если вы потом не прожили в квартире положенный срок, сообщество потребует разницу с процентами.
Ставки ITP и AJD по сообществам в 2026 году
Самые низкие ставки ITP для молодых в 2026 году: 2 % в Illes Balears для покупателей моложе 36 лет и 3 % в Murcia, Castilla-La Mancha и Galicia. Общая ставка ITP ниже всего в Madrid (6 %) и на Canarias (6,5 %). AJD на новое жильё снижают до 0,1 % в Comunitat Valenciana для любой vivienda habitual и в Cantabria и Murcia для молодых (законы регионов, редакция на 27.10.2026).
| Сообщество | ITP общая | ITP для молодых | AJD общая | AJD для молодых |
|---|---|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | 3,5 %: моложе 35 лет, цена до 150 000 € | 1,2 % | 0,3 %: моложе 35 лет, до 150 000 € |
| Aragón | 8 % до 400 000 €, выше до 10 % | скидка 12,5 % от налога: моложе 35 лет, до 100 000 € | 1,5 % | скидка 30 %, те же условия |
| Asturias | 8 % до 300 000 €, выше до 10 % | 4 % до 150 000 €, 6 % выше: до 35 лет включительно | 1,2 % | нет |
| Illes Balears | 8 % до 400 000 €, выше до 13 % | 2 %: моложе 36 лет, первое жильё до 270 151,20 € | 1,5 % | 0,5 % с 14.06.2026: моложе 36 лет |
| Canarias | 6,5 % | 5 % до 200 000 € и скидка 20 % от налога до 40 лет включительно | 1 % на новое жильё | 0,4 % |
| Cantabria | 9 % | 4 % на первые 300 000 €: моложе 40 лет (с 01.05.2026) | 1,5 %, vivienda habitual 1 % | 0,1 %: моложе 40 лет |
| Castilla y León | 8 %, выше 250 000 € 10 % | 4 %: моложе 36 лет, первое жильё, доход до 31 500 € | 1,5 % | 0,5 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 3 %: моложе 36 лет, до 240 000 €, ипотека больше 50 % цены (с 31.03.2026) | 1,5 % | 0,25 % |
| Cataluña | 10 % до 600 000 €, выше до 13 % | 5 %: до 35 лет включительно, доход до 36 000 € | 1,5 % | скидка 100 %, те же условия |
| Comunitat Valenciana | 9 % с 01.06.2026 | 6 % до 180 000 €, 8 % выше: моложе 35 лет, первое жильё, доход до 30 000 € | 1,4 % с 01.06.2026 | 0,1 % на любую vivienda habitual |
| Extremadura | 8 % до 360 000 €, выше до 11 % | 4 %: моложе 36 лет, до 200 000 €, доход до 30 000 € | 1,5 % | 0,5 % на vivienda habitual до 200 000 € |
| Galicia | 8 % | 3 %: моложе 36 лет, цена и имущество до 240 000 € | 1,5 % | 0,5 % |
| Madrid | 6 % | скидка 10 % до 250 000 €; 100 % моложе 35 лет в посёлке до 2 500 жителей | 0,75 % | 0,4 % до 120 000 €, 0,5 % до 180 000 € для всех |
| Región de Murcia | 7,75 % | 3 %: до 40 лет включительно, доход до 40 000 € | 1,5 % | 0,1 % |
| La Rioja | 7 % | 4 %: моложе 40 лет, первая vivienda habitual, без предела цены | 1 % | нет |
Под «доходом» законы регионов понимают базу из Renta, у Cataluña и Murcia после mínimo personal y familiar. Для пар пределы выше. Многодетным семьям и людям с инвалидностью почти везде дают свои ставки, их в таблицу мы не включили.
Четыре сообщества поменяли ставки в 2026 году. Castilla-La Mancha с 31 марта, Cantabria с 1 мая, Comunitat Valenciana с 1 июня, Illes Balears с 14 июня. Для сделки до этих дат действуют прежние ставки.
Региональные avales для молодых
Aval закрывает часть кредита сверх обычных 80 % цены, и ипотека доходит до 95–100 %. В 2026 году работают государственная линия ICO для всех регионов и свои программы Andalucía, Madrid, La Rioja и Canarias. Предел возраста от 35 до 50 лет, предел цены от 200 000 € до 425 000 € (decretos и órdenes регионов, ico.es, 2026).
| Программа | Возраст | Ипотека до | Предел цены | Условие для аутономо |
|---|---|---|---|---|
| ICO, вся Испания (сделки до 31.12.2027) | до 35 лет включительно или семьи с детьми | 100 % | от 200 000 € до 325 000 € по сообществу | в день подписания в квартире нет деятельности |
| Garantía Vivienda Andalucía (Decreto-ley 4/2023) | до 40 лет | 100 % | 295 240 €, класс A или B 354 288 € | особых условий нет |
| Mi Primera Vivienda, Madrid (Orden 27.07.2026) | до 50 лет, семьи с детьми без предела | 100 % | 425 000 € | особых условий нет |
| AvaLa Rioja (Decreto 32/2025, заявки до 30.12.2028) | моложе 35 лет | 100 % | 300 000 € | особых условий нет |
| Hipoteca Joven, Canarias (Decreto 123/2026) | до 40 лет или семьи с детьми | 95 % | 250 000 €, до 120 м² | деятельность в квартире запрещена весь срок гарантии |
Программы есть и в других сообществах: IVF в Comunitat Valenciana, IBAVI в Illes Balears, ICREF в Murcia, Castilla y León и Galicia. Условия 2026 года по ним мы видели только в прессе, поэтому цифр не даём. Перед походом в банк проверьте bases на сайте программы.
Вычеты в IRPF за покупку жилья
Государственного вычета за покупку жилья с 2013 года нет. В 2026 году вычет в IRPF за покупку или ипотеку дают 13 сообществ, почти всегда покупателям моложе 35–40 лет и с пределом дохода. Самые крупные: 15 % в Cantabria и La Rioja с базой до 9 000 € в год и 6 % в Andalucía с базой до 9 040 € (законы регионов, Renta 2025 и 2026).
Вычет с суммы покупки
- Andalucía: 6 % с базы до 9 040 €, моложе 35 лет или VPO, доход до 25 000 € (ст. 9 Ley 5/2021).
- Cantabria: 15 % с базы до 9 000 € в год, моложе 36 лет, доход до 22 946 €, с Renta 2026.
- La Rioja: 15 % с базы до 9 000 €, то есть до 1 350 € в год, моложе 36 лет, доход до 18 030 €.
- Región de Murcia: 5 % за новостройку, до 40 лет включительно, доход до 40 000 €.
- Comunitat Valenciana: 5 % уплаченного без процентов, моложе 35 лет, первое жильё, доход до 30 000 €.
- Asturias: 5 % с базы до 10 000 €, до 35 лет включительно, стоимость до 250 000 €.
- Canarias: от 3,5 % до 5,5 % с базы до 6 000 € по доходу и возрасту.
- Castilla y León: 15 % с базы до 10 000 €, моложе 36 лет, новое жильё в посёлке дешевле 150 000 €.
- Extremadura: с Renta 2026 моложе 36 лет 6 % за VPO или 10 % в посёлке.
- Aragón: 5 % в посёлке до 3 000 жителей, моложе 36 лет.
Вычет с процентов или накоплений
- Madrid: 25 % процентов по ипотеке до 1 031 € в год, моложе 30 лет.
- Extremadura: 25 % процентов с базы до 1 000 €, моложе 36 лет.
- Castilla-La Mancha: 15 % взносов на cuenta vivienda до 750 € в год, моложе 36 лет.
- Illes Balears: только в 2026 году, рост процентов по переменной ставке до 400 €.
В Cataluña и Galicia общего вычета за покупку нет.
Что важно аутономо
Предел дохода для льгот считают по базе из Renta. У аутономо это прибыль после расходов, а не оборот. Год с большими расходами может открыть сниженный ITP, но тот же год хуже выглядит в банке. Как банк читает доход, разобрано в гайде об ипотеке для аутономо.
Кабинет дома мешает двум программам из пяти. ICO требует, чтобы в день подписания в квартире не велась деятельность. Canarias запрещает её на весь срок гарантии. Если адрес квартиры уже есть в вашем 036 как место работы, обсудите это с банком до FEIN.
Купить помещение для работы по льготной ставке нельзя. Льготы касаются только жилья, в котором вы живёте.
Пример
Олег (вымышленный пример), 33 года, программист-аутономо в Валенсии. В 2026 году он покупает первую квартиру у частного лица за 170 000 €. Его база в Renta 2025 составила 28 000 €, это ниже предела 30 000 €.
| Ставка | Налог |
|---|---|
| Общая 9 % | 15 300 € |
| Моложе 35 лет, первое жильё, 6 % | 10 200 € |
| Экономия | 5 100 € |
AJD Олег не платит: при покупке у частного лица его нет. Свою скидку он заявляет в эскритуре и подаёт modelo 600 в ATV.
Что делаем мы
Мы проверяем по вашей Renta, проходите ли вы по пределу дохода для льготы своего сообщества. Готовим справки AEAT и Seguridad Social для банка и программы aval. После покупки вносим квартиру в Renta, а если вы работаете дома, оформляем кабинет в 036.
Источники
- RDLeg 1/1993 (TRLITPAJD), ст. 57 bis; Ley 37/1992 del IVA, ст. 91.
- Andalucía: Ley 5/2021, ст. 9, 41, 43, 49, 50; Junta de Andalucía, Garantía Vivienda Andalucía, Decreto-ley 4/2023.
- Aragón: DLeg 1/2005, ст. 110-10, 121-1, 121-4, 122-1, 122-10, по сводке Ministerio de Hacienda Tributación Autonómica. Medidas 2026.
- Asturias: DLeg 2/2014, ст. 14 decies, 26, 32 bis, 34.
- Illes Balears: DLeg 1/2014, ст. 10, 14 quater, 15, 17 в редакции Ley 4/2026.
- Canarias: DLeg 1/2009, ст. 14, 31, 35, 36, 37 в редакции Ley 9/2025; Decreto 123/2026 (BOC 149, 27.07.2026).
- Cantabria: DLeg 62/2008, ст. 2.19, 9, 13 в редакции Ley 5/2026.
- Castilla y León: DLeg 1/2013, ст. 7, 10, 24–28.
- Castilla-La Mancha: Ley 8/2013, ст. 12 octies, 19, 21 в редакции Ley 1/2026 (DOCM 61/2026).
- Cataluña: DLeg 1/2024, libro sexto, ст. 641-1, 641-5, 642-1, 642-6.
- Comunitat Valenciana: Ley 13/1997, ст. 4, 13, 14 в редакции Ley 5/2025.
- Extremadura: DLeg 1/2018, ст. 8, 11 quater, 36, 41, 46, 47 в редакции Ley 2/2026.
- Galicia: DLeg 1/2011, ст. 14, 15 в редакции Ley 5/2025.
- Madrid: DLeg 1/2010, ст. 12, 28, 30 bis, 32, 36; Orden de 27.07.2026 о Mi Primera Vivienda (BOCM 06.08.2026).
- Región de Murcia: DLeg 1/2010, ст. 1, 6, 7 в редакции Ley 3/2025.
- La Rioja: Ley 10/2017, ст. 32.11, 44, 45, 48, 49; Decreto 32/2025 (BOR 23.07.2025).
- ICO, Línea de Avales para adquisición de primera vivienda и таблица предельных цен по сообществам.
- Все тексты прочитаны 27.10.2026.