Гайды
Налоги при продаже и владении квартирой в Испании: IRPF, plusvalía, IBI (2026)
Какие налоги платит владелец жилья в Испании в 2026 году: IBI и imputación de rentas каждый год, а при продаже — IRPF с прироста, plusvalía municipal, удержание 3 % у нерезидента. Как считать прирост и когда он освобождён.
Автор: Марина Алдушина, налоговый асессор для автономо
Опубликован 6 октября 2026 г. · 6 мин
При продаже квартиры в Испании продавец платит два налога: IRPF с прироста стоимости и муниципальный налог plusvalía. IRPF считают с разницы между ценой продажи и ценой покупки, ставка от 19 % до 30 % в 2026 году (ст. 66 и 76 Ley del IRPF). Если деньги ушли на новое основное жильё или продавцу больше 65 лет, прирост от IRPF освобождён. Plusvalía от этого не зависит.
Пока квартира у вас, каждый год приходят IBI от мэрии и, если жильё не основное и не сдано, вменённый доход в Renta. Ниже по порядку: сначала налоги владельца, потом продажа.
Что платит владелец каждый год
Каждый владелец платит IBI, налог мэрии на недвижимость. Ставка для городского жилья от 0,4 % до 1,10 % valor catastral, конкретную выбирает мэрия (ст. 72 TRLRHL). Квитанция приходит раз в год, многие мэрии делят её на части. Если квартира не основное жильё и не сдаётся, в Renta добавляется вменённый доход: 2 % valor catastral или 1,1 %, если кадастр пересматривали за последние 10 лет (ст. 85 Ley del IRPF).
Вменённый доход у наших клиентов чаще всего всплывает так: человек переехал в съёмное жильё ближе к работе, а свою квартиру держит пустой. Она перестала быть основным жильём, и с первого года в Renta появляется строка imputación de rentas inmobiliarias. Сумма небольшая, но её забывают, и потом приходит requerimiento.
Сдаёте квартиру — вменённого дохода нет, зато есть доход от аренды. Об этом отдельный гайд про долгосрочную аренду и IRPF.
IRPF при продаже: как считать прирост
Прирост равен valor de transmisión минус valor de adquisición (ст. 35 Ley del IRPF). Valor de transmisión — цена продажи минус расходы продавца: агентство, plusvalía, certificado energético. Valor de adquisición — цена покупки плюс налоги и расходы при покупке (ITP или IVA, нотариус, регистр) и улучшения, например ремонт с заменой окон. Если квартира сдавалась, из цены покупки вычитают амортизацию, которую вы списали в Renta.
Прирост попадает в base del ahorro и облагается по шкале сбережений 2026 года: 19 % до 6 000 €, 21 % до 50 000 €, 23 % до 200 000 €, 27 % до 300 000 €, 30 % сверх этого. Платите вы его не при продаже, а в Renta следующей весной.
Чеки на ремонт храните с самой покупки. Без счёта улучшение не докажешь, и прирост выходит больше, чем был на самом деле.
Когда прирост не облагается
Прирост от продажи основного жилья освобождён, если всю полученную сумму вложить в новое основное жильё в течение 2 лет после продажи или если новое жильё куплено за 2 года до неё (ст. 38 Ley del IRPF, ст. 41 Reglamento). Вложили часть — освобождается доля прироста. Продавцу старше 65 лет реинвестиция не нужна: прирост от продажи основного жилья освобождён полностью (ст. 33.4.b).
Основное жильё для этих правил — то, где вы прожили непрерывно хотя бы 3 года (ст. 41 bis Reglamento). Квартира должна быть основной в момент продажи или в любой день за 2 года до неё. Если вы переехали и продали через полтора года, освобождение ещё работает.
Есть деталь про ипотеку. Если старую квартиру покупали в кредит, «полученная сумма» для реинвестиции — цена продажи минус непогашенный остаток кредита (ст. 41.1 Reglamento). Вкладывать в новое жильё нужно именно её, а не всю цену.
Если вы не реинвестировали в год продажи, отметьте намерение в Renta этого года. Не уложились в 2 года — подаёте complementaria за год продажи с процентами.
Plusvalía municipal
Plusvalía — налог мэрии на рост стоимости земли под квартирой. Платит продавец (ст. 106 TRLRHL). Базу считают двумя способами: по valor catastral земли с коэффициентом за годы владения или по реальной разнице цен. Выбирают меньший (ст. 107.5). Ставку до 30 % задаёт мэрия (ст. 108). Если квартира продана не дороже, чем куплена, налога нет (ст. 104.5).
Срок подачи — 30 рабочих дней после продажи (ст. 110 TRLRHL). Многие мэрии требуют заполнить бланк самому, другие присылают квитанцию. Отсутствие прироста нужно доказать: эскритуры покупки и продажи прикладываются к заявлению.
Plusvalía не освобождается ни при реинвестиции, ни после 65 лет: это правила IRPF, а не мэрии.
Продавец-нерезидент
Если продаёт физлицо, которое не является налоговым резидентом Испании, покупатель удерживает 3 % цены и перечисляет их в AEAT по modelo 211 в течение месяца после продажи (ст. 25.2 TRLIRNR). Продавец потом подаёт декларацию нерезидента и засчитывает эти 3 %. Plusvalía в этом случае тоже платит покупатель вместо продавца (ст. 106.2 TRLRHL), и сумму обычно вычитают из цены.
Отсюда вопрос, который нам задают часто: «Я уехал, квартира осталась, налоговое резидентство уже не испанское?» Ответ зависит от числа дней в году и центра интересов. Об этом гайд о налоговом резидентстве.
| Налог | Когда | Кто платит | Норма |
|---|---|---|---|
| IBI | Каждый год | Владелец на 1 января | ст. 72 TRLRHL |
| Imputación de rentas | Renta за каждый год, если жильё пустое | Владелец | ст. 85 Ley del IRPF |
| IRPF с прироста | Renta за год продажи | Продавец-резидент | ст. 35, 38, 66 Ley del IRPF |
| Plusvalía municipal | 30 рабочих дней после продажи | Продавец (у нерезидента — покупатель) | ст. 104–110 TRLRHL |
| Удержание 3 % | Месяц после продажи, modelo 211 | Покупатель у нерезидента | ст. 25.2 TRLIRNR |
Пример: продажа с переездом
Ольга (вымышленный пример) живёт в Малаге с 2019 года. Квартиру купила за 150 000 €, налоги и нотариус при покупке — 13 000 €, ремонт кухни по счетам — 12 000 €. Valor de adquisición: 175 000 €. В 2026 году она продаёт за 240 000 €, агентство берёт 7 200 €, plusvalía — 2 100 €. Valor de transmisión: 230 700 €. Прирост: 55 700 €.
Через год Ольга покупает дом за 260 000 € и переезжает туда. Остатка кредита у неё нет, вся сумма продажи вложена, прирост освобождён целиком. В Renta 2026 она указывает продажу и отмечает намерение реинвестировать: дом ещё не куплен на момент подачи. Без реинвестиции IRPF с 55 700 € был бы 11 691 € по шкале сбережений 2026 года. Plusvalía 2 100 € платится в любом случае.
Если вы автономо
Квартира, где вы живёте и работаете, остаётся частным имуществом, если вы не внесли её в активы деятельности. Доля расходов на дом в 130 не меняет правил продажи. Иначе обстоит дело с помещением, которое было в активах деятельности: его продажа — прирост от деятельности, а не от личного имущества. Такие случаи мы разбираем по документам до сделки, а не после.
Что делаем мы
Перед продажей считаем прирост по вашим эскритурам и чекам и проверяем, подходит ли освобождение. После сделки вносим продажу и намерение реинвестировать в Renta. Plusvalía подаёт сам продавец или его агентство: мы проверяем расчёт мэрии и говорим, когда нет прироста.
Источники
- Ley 35/2006 del IRPF, ст. 33.4.b, 35, 38, 66, 76 и 85 (BOE-A-2006-20764, консолидированная редакция, прочитано 06.10.2026).
- Reglamento del IRPF (RD 439/2007), ст. 41 и 41 bis: реинвестиция и понятие основного жилья (прочитано 06.10.2026; правка ст. 41 bis RDL 26/2026 отменена Конгрессом 02.10.2026).
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004), ст. 72 и 104–110 (BOE-A-2004-4214).
- Texto refundido de la Ley del IRNR (RDL 5/2004), ст. 25.2; AEAT, «Retención del adquirente de un inmueble» и modelo 211 (прочитано 06.10.2026).