Гайды
Сдаёте квартиру в Испании надолго: налог и скидка 50–90 % (2026)
Как резидент Испании платит налог со сдачи квартиры на долгий срок в 2026 году: какие расходы вычитаются, как считать амортизацию, какая скидка положена по дате договора, что меняется для договоров с 1 декабря 2026 года и что делать с пустыми месяцами.
Автор: Марина Алдушина, налоговый асессор для автономо
Опубликован 2 октября 2026 г. · 5 мин
Если вы сдаёте квартиру в Испании жильцу, который в ней живёт постоянно, доход идёт в Renta как rendimiento del capital inmobiliario. Автономо для этого становиться не нужно, IVA на такую аренду нет, взносы в RETA тоже не возникают. Из арендной платы вычитаются расходы и амортизация, а остаток уменьшается на 50 %, 60 % или 90 % в зависимости от даты и условий договора (ст. 23.2 Ley del IRPF). Для договоров, подписанных с 1 декабря 2026 года, действует новая шкала Real Decreto-ley 26/2026.
Нужно ли быть автономо, чтобы сдавать квартиру
Нет. Долгосрочная сдача жилья физическим лицом облагается как доход от капитала, а не как деятельность: без alta в Hacienda и RETA, без modelo 303 и 130. IVA на аренду жилья не начисляется (ст. 20.Uno.23 Ley 37/1992). Доход один раз в год попадает в Renta, в блок rendimientos del capital inmobiliario, отдельно по каждой квартире.
Если вы уже автономо по другой работе, квартира в ваши квартальные декларации не попадает: в 130 и 303 её нет, она встречается с вашей деятельностью только в Renta. Посуточная сдача устроена иначе, о ней отдельный гайд.
Какие расходы вычитаются
Из годовой арендной платы вычитаются IBI, взносы в comunidad, страховка квартиры, услуги агентства и гестории, мелкий ремонт, проценты по ипотеке и амортизация. Проценты вместе с ремонтом не могут превысить доход от этой квартиры за год; излишек переносится на 4 следующих года (Manual práctico de Renta 2025, cap. 4). Расходы считаются только за месяцы, когда квартира сдана.
Ремонт и улучшение различаются. Покраска, замена сломанной колонки, ремонт сантехники вычитаются в том же году. Новая кухня или пристроенная терраса увеличивают стоимость квартиры и вычитаются постепенно, через амортизацию. Чеки и счета на ремонт должны быть на имя владельца: платёж наличными без счёта AEAT при проверке не примет.
Как считать амортизацию
Каждый год вычитается 3 % от большей из двух сумм: цены покупки с налогами и расходами на покупку или кадастровой стоимости, в обоих случаях без стоимости земли (ст. 14 Reglamento del IRPF). Долю земли берут из recibo del IBI, где кадастровая стоимость разделена на suelo и construcción. Мебель и техника амортизируются отдельно, по 10 % в год.
Амортизацию забывают чаще всего. А это обычно самый большой вычет. На квартире за 170 000 € она легко даёт 3 000 € в год, и вычитать её можно, даже если ипотеки нет и ремонта не было.
Скидка по дате договора
Положительный остаток после расходов уменьшается по ст. 23.2 LIRPF. Договоры до 26 мая 2023 года получают 60 %. Договоры с 26 мая 2023 года получают 50 %, а при особых условиях 90 %, 70 % или 60 %. Для договоров, заключённых с 1 декабря 2026 года, Real Decreto-ley 26/2026 ввёл новую шкалу, где скидка зависит от того, растёт ли аренда. Скидка применяется только к доходу, который вы задекларировали сами.
| Когда подписан договор | Скидка | Условие |
|---|---|---|
| До 26.05.2023 | 60 % | Любой договор аренды жилья |
| С 26.05.2023 до 30.11.2026 | 90 % | Zona tensionada, новый договор с арендой ниже прежней больше чем на 5 % |
| С 26.05.2023 до 30.11.2026 | 70 % | Zona tensionada, первая сдача, жилец 18–35 лет |
| С 26.05.2023 до 30.11.2026 | 60 % | Ремонт-rehabilitación закончен за 2 года до договора |
| С 26.05.2023 до 30.11.2026 | 50 % | Все остальные |
| С 01.12.2026 | 15–100 % | Новая шкала: 50 %, если аренда не выросла, меньше при росте аренды, больше при снижении |
По новой шкале договор, где аренда выросла до 5 %, получает 40 %, а при росте больше 20 % остаётся 15 %. Если новый договор снижает аренду больше чем на 5 %, скидка от 70 % до 100 % в зависимости от зоны и возраста жильца. Договоры, подписанные до 1 декабря 2026 года, живут по старой шкале до конца.
Пример расчёта
Павел (пример, NIF de ejemplo 00000000T), автономо-фотограф из Málaga, с марта 2024 года сдаёт квартиру за 900 € в месяц, не в zona tensionada. За 2026 год он получит 10 800 €. Расходы: IBI 400 €, comunidad 720 €, страховка 180 €, проценты по ипотеке 1 500 €, мелкий ремонт 300 €. Квартиру он купил за 160 000 € плюс 12 000 € налогов и нотариуса; по recibo del IBI на construcción приходится 60 %, значит база для амортизации 103 200 €, а сама амортизация 3 096 € в год. Rendimiento neto выходит 10 800 − 400 − 720 − 180 − 1 500 − 300 − 3 096 = 4 604 €. Договор после 26 мая 2023 года, скидка 50 %, и в общую базу его Renta идут только 2 302 €. Проценты и ремонт вместе дают 1 800 €. Это ниже дохода, переносить ничего не нужно.
Если квартира часть года пустовала
За месяцы, когда квартира пустовала и в ней никто не жил, начисляется imputación de rentas inmobiliarias: 2 % кадастровой стоимости в год, или 1,1 %, если кадастровую стоимость пересмотрели за последние 10 лет, пропорционально дням без жильца. Это условный доход, расходы за эти месяцы против него не вычитаются. В 2026 году ставка 1,1 % для пересмотренных кадастров продлена RDL 26/2026.
С 2027 года ставка imputación будет зависеть от кадастровой стоимости: от 1,1 % до 3 % по той же норме. Если квартира долго стоит пустой, налог с неё в 2027 году может вырасти, хотя дохода нет.
Что делаем мы
В autonomotax мы считаем доход от квартиры вместе с вашей деятельностью в одной Renta: разносим расходы, считаем амортизацию по recibo del IBI и договору покупки, применяем скидку по дате вашего договора и проверяем пустые месяцы. Загрузите в кабинет договор аренды, recibo del IBI и счета за год: до подачи скажем, сколько добавит квартира к вашей Renta.
Источники
- AEAT, Manual práctico de Renta 2025, cap. 4 «Rendimientos del capital inmobiliario»: gastos deducibles, amortización, cuadro-resumen reducciones por arrendamiento de vivienda (обращение 02.10.2026).
- Ley 35/2006 del IRPF, ст. 23.2 (reducción por arrendamiento de vivienda) и ст. 85 (imputación de rentas inmobiliarias); Reglamento del IRPF (RD 439/2007), ст. 14 (amortización).
- Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE-A-2026-20266): новая шкала ст. 23.2 для договоров с 01.12.2026 (DT 38.2), imputación 1,1 % на 2026 год (DA 55) и шкала ст. 85 с 2027 года.
- Ley 37/1992 del IVA, ст. 20.Uno.23: освобождение аренды жилья от IVA.