Гайди

Здаю житло в Іспанії: надовго чи туристам, податки і коли потрібен аутономо (2026)

Як резидент Іспанії платить податок зі здачі житла у 2026 році: знижка за датою договору й нова шкала з 1 грудня 2026 року, витрати й амортизація, порожні місяці, кімната, студенти й родичі, мешканець, який не платить, туристична здача без знижки, IVA 10 % до 30 ночей і готельні послуги, після яких потрібен аутономо.

Автор: Марина Алдушина, податкова асесорка для аутономо · colaboradora social de la Agencia Tributaria, членкиня ASEFIGET № 0989/1026MA · LinkedIn

Опубліковано 2 жовтня 2026 р. · оновлено 28 жовтня 2026 р. · 12 хв

Здаєте квартиру в Іспанії мешканцю, який живе в ній постійно? Дохід іде в річну Renta як rendimiento del capital inmobiliario, ставати аутономо не треба. IVA на таку оренду немає, внесків у RETA теж.

З орендної плати ви віднімаєте витрати й амортизацію 3 % на рік. Залишок зменшує знижка за датою договору: 60 % до 26 травня 2023 року, далі від 50 до 90 %. З 1 грудня 2026 року діє нова шкала від 15 до 100 % (ст. 23.2 Ley del IRPF, Real Decreto-ley 29/2026). Подобова здача туристам знижки не має. З 1 грудня 2026 року до неї додається IVA 10 %, якщо гість живе до 30 ночей. Готельні послуги роблять із неї діяльність аутономо.

Чи треба бути аутономо, щоб здавати житло надовго? Ні

У 2026 році фізична особа здає житло надовго без alta в Hacienda і RETA, без modelo 303 і 130. IVA на оренду житла не нараховують (ст. 20.Uno.23 Ley 37/1992). Дохід раз на рік потрапляє в Renta, у блок rendimientos del capital inmobiliario, окремо за кожною квартирою. Alta аутономо потрібна при готельних послугах або працівнику на повний день (ст. 27 LIRPF).

Ви вже аутономо за іншою роботою? Квартира у ваші квартальні декларації не потрапляє: у 130 і 303 її немає, з діяльністю вона зустрічається тільки в Renta. Виняток один. Подобова здача до 30 ночей з грудня 2026 року вимагає modelo 303 з IVA, про це нижче.

Надовго чи туристам: чим відрізняються податки

Здача житла в Іспанії, 2026 (LIRPF ст. 22–27; LIVA ст. 20.Uno.23 і 91.Uno.2.2º; RDL 29/2026)
Показник	Мешканцю надовго	Туристам, без готельних послуг	З готельними послугами
IRPF	Rendimiento del capital inmobiliario	Rendimiento del capital inmobiliario	Rendimiento de actividad económica
Знижка ст. 23.2 LIRPF	50–90 % за датою договору; 15–100 % з 01.12.2026	Не діє	Не діє
IVA до 30.11.2026	Exento	Exento	10 %
IVA з 01.12.2026	Exento	10 % при здачі одному гостю до 30 ночей; exento, якщо живете там самі	10 %
Modelo 303 і 390	Ні	З 4T 2026, якщо здача до 30 ночей	Так
Alta аутономо	Не потрібна, якщо немає працівника на повний день	Не потрібна, якщо немає працівника на повний день	Потрібна

Знижку за ст. 23.2 LIRPF створили заради постійного житла, туристи її не дають. Витрати віднімають за тими самими правилами, тільки за дні здачі.

Які витрати можна відняти від орендної плати

У 2026 році від орендної плати віднімають IBI і tasa de basuras, внески в comunidad, страховку квартири, послуги агентства, адміністратора, бухгалтерії та юриста, комунальні, які платите ви, ремонт, відсотки за іпотекою й амортизацію (ст. 23 LIRPF, ст. 13 Reglamento del IRPF). Відсотки разом із ремонтом не перевищують дохід від цієї квартири за рік. Надлишок переносять на 4 наступні роки.

Ремонт і поліпшення різняться. Фарбування, лагодження сантехніки, заміну старого котла чи вхідних дверей віднімають у тому самому році (ст. 13.a RIRPF). Нова кухня або прибудована тераса збільшують вартість квартири. Їх віднімають поступово, через амортизацію.

Ремонт перед першим мешканцем теж віднімають, якщо він потрібен лише для здачі, а самі ви в квартирі не живете (consulta DGT V3146-18). Рахунки мають бути на імʼя власника. Готівковий платіж без рахунку AEAT під час перевірки не прийме.

Амортизація: 3 % на рік від вартості без землі

У 2026 році щороку віднімають 3 % від більшої з двох сум: ціни купівлі з податками й витратами на купівлю або кадастрової вартості (ст. 14 Reglamento del IRPF). В обох випадках вартість землі не враховують. Частку землі беруть із recibo del IBI, де кадастрову вартість поділено на suelo і construcción. Меблі, здані разом із квартирою, амортизують окремо, по 10 % на рік.

Про амортизацію забувають найчастіше, хоча це зазвичай найбільше відрахування. На квартирі за 170 000 € вона легко дає 3 000 € на рік. Віднімати її можна і без іпотеки, і без ремонту.

Яку знижку дає дата договору

Додатний залишок після витрат зменшують за ст. 23.2 LIRPF. Договори до 26 травня 2023 року отримують 60 %. Договори з 26 травня 2023 року по 30 листопада 2026 року отримують 50 %, а за особливих умов 90 %, 70 % або 60 %. Для договорів з 1 грудня 2026 року Real Decreto-ley 29/2026 запровадив шкалу від 15 до 100 %. Знижка діє лише для доходу, який ви задекларували самі.

Знижка до доходу від здачі житла за ст. 23.2 LIRPF, 2026 (Manual práctico de Renta 2025; RDL 29/2026, DT 38.2)
Коли підписано договір	Знижка	Умова
До 26.05.2023	60 %	Будь-який договір оренди житла
З 26.05.2023 до 30.11.2026	90 %	Zona tensionada, новий договір з орендою нижчою за попередню більш ніж на 5 %
З 26.05.2023 до 30.11.2026	70 %	Zona tensionada, перша здача, мешканець 18–35 років; або здача органу влади чи ESFL під alquiler social
З 26.05.2023 до 30.11.2026	60 %	Rehabilitación завершено за 2 роки до договору
З 26.05.2023 до 30.11.2026	50 %	Усі інші
З 01.12.2026	15–100 %	50 %, якщо оренда не зросла; менше при зростанні оренди, більше при зниженні; перша здача 50–100 %

За новою шкалою договір, де оренда зросла до 5 %, отримує 40 %. Якщо вона зросла більш ніж на 20 %, лишається 15 %. Новий договір з орендою нижчою за попередню більш ніж на 5 % дає від 70 % до 100 % залежно від зони, віку мешканця й índice de referencia de precios. Перша здача квартири дає від 50 до 100 %. Договори, підписані до 1 грудня 2026 року, лишаються на старій шкалі до кінця (DT 38.2 LIRPF).

Знижку отримує лише житло, де мешканець живе постійно. Договір de temporada, наприклад зі студентом на навчальний рік, її не отримує (TEAC, 8 березня 2018 року; consulta DGT V0729-20). Здача фірмі «для працівників» теж без знижки, якщо в договорі не названо конкретного мешканця (Manual práctico de Renta 2025). У zona tensionada оренда, вища за попередню, позбавляє знижки повністю, якщо її не дозволяє виняток ст. 17.6 LAU, наприклад rehabilitación (ст. 23.2 LIRPF).

Приклад розрахунку: квартира за 900 € на місяць

Павло (вигаданий приклад), аутономо-фотограф із Málaga, з березня 2024 року здає квартиру за 900 € на місяць, не в zona tensionada. За 2026 рік він отримає 10 800 €. Квартиру він купив за 160 000 € плюс 12 000 € податків і нотаріуса. За recibo del IBI на construcción припадає 60 %, база амортизації 103 200 €.

Орендна плата за рік: 10 800 €
IBI 400 €, comunidad 720 €, страховка 180 €: мінус 1 300 €
Відсотки за іпотекою 1 500 € і дрібний ремонт 300 €: мінус 1 800 €
Амортизація 3 % від 103 200 €: мінус 3 096 €
Rendimiento neto: 4 604 €
Знижка 50 % за договором 2024 року: мінус 2 302 €
У загальну базу Renta: 2 302 €

Відсотки й ремонт разом дають 1 800 €, це менше за дохід, переносити нічого не треба. Якби Павло здавав ту саму квартиру туристам, знижки не було б, і в базу Renta пішли б усі 4 604 €.

Якщо квартира частину року стояла порожня

За дні, коли квартира стояла порожня і в ній ніхто не жив, нараховують imputación de rentas inmobiliarias: 2 % кадастрової вартості на рік пропорційно дням (ст. 85 LIRPF). Якщо кадастрову вартість переглянули в цьому році або в 10 попередніх, ставка 1,1 %. RDL 29/2026 поширив 1,1 % на перегляди з 2012 року (DA 55ª), але Congreso станом на 3 листопада 2026 року декрет не затвердив. Це умовний дохід, витрати за порожні місяці від нього не віднімають.

Від доходу з оренди витрати за порожні місяці теж не віднімають, навіть якщо квартира весь цей час була в оголошенні. Віднімають лише витрати за дні здачі, пропорційно. Це критерій Tribunal Supremo (STS 270/2021 від 25.02.2021), AEAT наводить його в Manual práctico Renta 2025, розд. 4.

З 2027 року ставка зростає сходинками за сумою кадастрових вартостей ваших порожніх обʼєктів, як у шкалі податку (ст. 85 у редакції RDL 29/2026):

перші 100 000 €: 1,1 %;
від 100 000 до 500 000 €: 1,5 %;
від 500 000 до 1 000 000 €: 2 %;
понад 1 000 000 €: 3 %.

Здаю кімнату чи родичу: що змінюється

Кімнату в квартирі можна здати зі знижкою, якщо вона постійне житло конкретної людини за договором (consulta DGT V2457-25). Студент на навчальний рік знижки не дає: це temporada.

Здаєте житло подружжю чи родичу до третього ступеня, включно з ріднею подружжя? Rendimiento neto у 2026 році не може бути нижчим за imputación за ст. 85 LIRPF для тієї самої квартири (ст. 24 LIRPF). Символічна оренда мамі за 100 € на місяць податок не зменшує. З 2027 року мінімум рахують за новою формулою RDL 29/2026.

Туристам без готельних послуг: IVA exento до 30 листопада 2026

Якщо ви лише надаєте житло туристам, без послуг як у готелі, оренду звільнено від IVA (ст. 20.Uno.23 Ley 37/1992). IVA гостям ви не нараховуєте і modelo 303 за цією орендою не подаєте. Дохід іде в Renta як rendimiento del capital inmobiliario (ст. 22 Ley 35/2006), але без знижки ст. 23.2 LIRPF. Так діє до 30 листопада 2026 року включно.

Прибирання між гостями і прання після виїзду готельними послугами не вважають: це підготовка житла. Межа проходить за тим, що відбувається, поки гість живе.

З 1 грудня 2026: IVA 10 % при здачі до 30 ночей

Real Decreto-ley 29/2026 (BOE 07.10.2026) змінив ст. 20.Uno.23.e' LIVA. З 1 грудня 2026 року оренду мебльованого житла одному гостю до 30 ночей оподатковують IVA 10 % (ст. 91.Uno.2.2º), навіть без готельних послуг. Звільнення лишається тільки для житла, у якому живете ви самі. В IRPF нічого не змінюється: дохід лишається rendimiento del capital inmobiliario.

Власник окремої квартири на Airbnb чи Booking з грудня стає sujeto pasivo IVA. Порядок такий:

Подати modelo 036 з alta в IVA до першого такого бронювання після 1 грудня.
Включати IVA 10 % у ціну й видавати гостю factura (ст. 2 Real Decreto 1619/2012).
Подати modelo 303 за 4T 2026. Строк за законом 30 січня (ст. 71.4 Reglamento del IVA), але у 2027 році це субота, тож останній день 1 лютого.
У той самий строк подати річний modelo 390.

Натомість зʼявляється право відняти IVA з витрат на цю квартиру: ремонт, меблі, комунальні.

Комісія Airbnb чи Booking приходить з іспанським IVA 21 %. Платформа нараховує його сама, навіть без представництва в Іспанії. Inversión del sujeto pasivo до посередництва в оренді з 2023 року не застосовують (ст. 84.Uno.2º.a.e' LIVA). Реєстрація в ROI для цього не потрібна (DGT V0952-26 від 29.04.2026). Цей IVA ви віднімаєте в 303, якщо ваша здача обкладається IVA. За звільненої оренди, наприклад довгострокової, відрахування немає.

У декрету коротка історія. Ті самі норми спершу запровадив Real Decreto-ley 26/2026, але Конгрес відхилив його 2 жовтня 2026 року. За чотири дні уряд ухвалив їх знову. Кортеси розпущено до виборів 29 листопада 2026 року, тому RDL 29/2026 затверджує Diputación Permanente протягом 30 днів (ст. 78 і 86 Constitución). Станом на 28 жовтня 2026 року запису про затвердження в BOE немає. Якщо декрет відхилять, ми оновимо гайд, але готувати alta в IVA до грудня розумно вже зараз.

З готельними послугами: аутономо і IVA 10 %

Прибирання під час проживання, регулярна заміна білизни, сніданки, рецепція і послуги консьєржа перетворюють оренду на actividad económica (ст. 27 LIRPF). Тоді у 2026 році потрібна alta аутономо, дохід іде як rendimiento de actividad, а до ціни додається IVA 10 %, як у готелів (ст. 91.Uno.2.2º LIVA). Зʼявляються всі квартальні декларації аутономо: 130 і 303.

Поріг тонкий, і саме на ньому сперечаються з Hacienda. Лишили гостю чисте житло й ключі, отже, це оренда. Щодня прибираєте, годуєте сніданком і зустрічаєте на рецепції, отже, це готель, хай і на одну квартиру. Діяльністю оренда стає й тоді, коли для неї найнято працівника за трудовим договором на повний день (ст. 27.2 LIRPF).

Hacienda бачить дохід із платформ

З 2024 року Airbnb, Booking та інші платформи передають в AEAT ваші суми й referencia catastral обʼєкта за правилом DAC7. Детально про це в гайді про DAC7 і modelo 238. Дохід у Renta має збігатися з цими даними. Крім податків, туристичне житло реєструють в автономній спільноті як vivienda de uso turístico: це регіональна вимога.

Часті запитання

Мешканець не платить. Чи платити податок із боргу?

Несплачену оренду можна відняти як saldo de dudoso cobro. Умова: від першої спроби стягнути борг до 31 грудня минуло понад 6 місяців, або мешканець у concurso (ст. 13.e RIRPF). Збережіть листи, burofax чи позов. Якщо мешканець заплатить пізніше, сума стане доходом того року.

Квартира в подружжя навпіл. Хто декларує?

Кожен показує свою частку доходу й витрат за escritura (ст. 11.3 LIRPF). Якщо квартиру купили в шлюбі в режимі gananciales, дохід ділять навпіл, навіть якщо договір оренди підписав один із подружжя.

Я не резидент Іспанії. Це про мене?

Ні. Нерезидент платить не IRPF, а IRNR через modelo 210: 24 %, а резиденти ЄС і ЄЕЗ 19 % (ст. 25.1.a TRLIRNR). Як не платити двічі, якщо ви резидент України чи Росії, розбираємо в гайді про подвійне оподаткування.

Що робимо ми

Ми рахуємо квартиру разом із вашою діяльністю в одній Renta: витрати, амортизацію, знижку й порожні місяці. Для подобової здачі ставимо на облік з IVA, ведемо modelo 303 і звіряємо суми з DAC7.

Завантажте в кабінет договір оренди чи виписку платформи, recibo del IBI і рахунки за рік. До подання скажемо, скільки додасть квартира до вашої Renta і чи потрібна 303. Є питання? Напишіть нам.

Джерела

Ley 35/2006 del IRPF, редакція на 28.10.2026: ст. 11.3 (дохід за часткою власника), ст. 22–23 (rendimiento del capital inmobiliario, витрати, знижка ст. 23.2 і редакція для договорів до 01.12.2026), ст. 24 (здача родичу), ст. 27 (actividad económica) і ст. 85 (imputación de rentas inmobiliarias).
Reglamento del IRPF (RD 439/2007), ст. 13 (витрати, saldos de dudoso cobro) і ст. 14 (amortización), перевірено 28.10.2026.
Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, ст. 17.6 (оренда в zona tensionada), перевірено 28.10.2026.
Ley 37/1992 del IVA, ст. 20.Uno.23 і 91.Uno.2.2º; Reglamento del IVA, ст. 71.4 (строк 303 за четвертий квартал); Real Decreto 1619/2012, ст. 2 (обовʼязок видати factura).
Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE 07.10.2026): art. 6 (нова шкала ст. 23.2, DT 38.2, DA 55, ст. 24 і 85 з 2027 року) і art. 7 (IVA 10 % до 30 ночей з 01.12.2026); статус затвердження перевірено 28.10.2026. BOE-A-2026-20526: скасування Real Decreto-ley 26/2026 (02.10.2026).
AEAT, Manual práctico de Renta 2025, cap. 4: «Arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda» (temporada, здача фірмі, TEAC 08.03.2018), перевірено 28.10.2026; gastos deducibles і amortización, перевірено 02.10.2026.
AEAT, Manual práctico Renta 2025, розд. 4: «Otros gastos necesarios para la obtención de los rendimientos», критерій STS 270/2021 від 25.02.2021 (ROJ STS 910/2021): витрати за час без орендаря не віднімають (прочитано 28.10.2026).
DGT V0952-26 від 29.04.2026 і ст. 84.Uno.2º.a.e' Ley 37/1992: комісія платформи з IVA 21 %, без inversión del sujeto pasivo і без ROI (прочитано 28.10.2026).
Consultas DGT V3146-18 (ремонт до першої здачі), V0729-20 (студенти, temporada), V2457-25 (кімнати), перевірено 28.10.2026.
AEAT, sede electrónica: «Tributación del alquiler de apartamentos turísticos»; DAC7, modelo 238 (перевірено 30.09.2026).

← Усі гайди