Гайди
Податки під час продажу і володіння квартирою в Іспанії: IRPF, plusvalía, IBI (2026)
Які податки платить власник житла в Іспанії у 2026 році: IBI та imputación de rentas щороку, під час продажу IRPF з приросту, plusvalía municipal і утримання 3 % у нерезидента. Як рахувати приріст, що входить у ціну купівлі, як реінвестувати з іпотекою.
Автор: Марина Алдушина, податкова асесорка для аутономо · colaboradora social de la Agencia Tributaria, членкиня ASEFIGET № 0989/1026MA · LinkedIn
Опубліковано 6 жовтня 2026 р. · оновлено 28 жовтня 2026 р. · 11 хв
Коли ви продаєте квартиру в Іспанії, платите два податки: IRPF з приросту вартості і муніципальну plusvalía. IRPF рахують з різниці між ціною продажу та ціною купівлі разом із витратами, за шкалою заощаджень від 19 % до 30 % у 2026 році (ст. 66 і 76 Ley del IRPF). Приріст від продажу основного житла звільнений, якщо гроші пішли на нове основне житло або вам понад 65 років. На plusvalía це не впливає. Якщо продавець нерезидент, покупець утримує 3 % ціни.
З 1 грудня 2026 року змінюються граничні коефіцієнти plusvalía (RDL 29/2026). Якщо ви володієте житлом до 16 років, стеля зростає, від 17 років знижується. Далі по черзі: податки власника, розрахунок приросту, звільнення, plusvalía, нерезиденти і приклад із цифрами.
Що власник платить щороку: IBI та умовний дохід
Кожен власник платить IBI, податок мерії на нерухомість. Ставка для міського житла від 0,4 % до 1,10 % valor catastral, конкретну обирає мерія (ст. 72 TRLRHL). Якщо квартира не основне житло і не здається, у Renta додають умовний дохід. У 2026 році це 2 % valor catastral або 1,1 %, якщо кадастр переглянули у 2016–2026 роках (ст. 85 Ley del IRPF). RDL 29/2026 продовжив 1,1 % на перегляди з 2012 року (DA 55ª), і це правило тримається, доки Congreso не вирішить долю декрету. Дохід рахують за днями володіння.
З 1 січня 2027 року умовний дохід рахують за шкалою від суми valor catastral усіх таких квартир (ст. 85 у редакції RDL 29/2026). Кожна частина суми йде за своєю ставкою:
- до 100 000 €: 1,1 %;
- від 100 000 до 500 000 €: 1,5 %;
- від 500 000 до 1 000 000 €: 2 %;
- понад 1 000 000 €: 3 %.
Ця шкала запрацює, якщо Конгрес затвердить декрет.
У наших клієнтів умовний дохід зʼявляється так. Людина переїхала в орендоване житло ближче до роботи, а свою квартиру тримає порожньою. Квартира перестала бути основним житлом, і з цього року в Renta потрібен рядок imputación de rentas inmobiliarias. Сума невелика, про неї забувають, а потім приходить requerimiento.
Здаєте квартиру? Умовного доходу немає, натомість є дохід від оренди. Про це гайд про довгострокову оренду та IRPF.
Як порахувати приріст: що входить у ціну купівлі та продажу
У 2026 році приріст дорівнює valor de transmisión мінус valor de adquisición (ст. 35 Ley del IRPF). Valor de transmisión: ціна продажу мінус витрати продавця, наприклад агенція і plusvalía. Valor de adquisición: ціна купівлі плюс податки й витрати на купівлю та вартість поліпшень. Відсотки за іпотекою не входять. Якщо квартиру здавали, з valor de adquisición віднімають амортизацію.
До valor de adquisición зазвичай входять:
- ціна з escritura купівлі;
- ITP або IVA, нотаріус, реєстр і бухгалтерія під час купівлі;
- поліпшення: нова кухня, заміна вікон, прибудова, утеплення.
Фарбування, дрібний ремонт і заміна зламаного не рахуються. DGT розмежовує так: поліпшення робить житло придатнішим або подовжує строк його служби, а ремонт лише підтримує його стан (консультація V0333-19). Тож зберігайте рахунки на поліпшення від першого дня. Без рахунку їх не доведете, і приріст вийде більшим за справжній.
Квартира дісталася в спадок або в дарунок? Ціною купівлі вважають вартість із декларації Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, але не вище ринкової (ст. 36 Ley del IRPF). Детальніше в гайді про спадщину та modelo 650. Продаєте родичу дешевше за ринок? AEAT візьме ринкову ціну замість ціни в escritura (ст. 35.2).
Скільки IRPF платити і коли
Приріст потрапляє в base del ahorro. Шкала 2026 року: 19 % до 6 000 €, 21 % до 50 000 €, 23 % до 200 000 €, 27 % до 300 000 €, 30 % понад це (ст. 66 і 76 Ley del IRPF). Резиденту під час продажу нічого не утримують. Приріст 2026 року ви декларуєте в Renta 2026, яку подають навесні 2027 року.
Квартира у спільній власності? Кожен власник рахує свою частку приросту і вказує її у своїй Renta. Збиток теж декларують: він зменшує інші прирости того самого року, а залишок переходить на 4 роки (ст. 49 Ley del IRPF).
Коли приріст не оподатковують IRPF
У 2026 році приріст від продажу основного житла звільнений від IRPF у двох випадках. Перший: усю отриману суму ви вкладаєте в нове основне житло за 2 роки до або після продажу (ст. 38). Другий: продавцю понад 65 років або в нього тяжка залежність, тоді реінвестиція не потрібна (ст. 33.4.b). Основним вважають житло, де ви прожили 3 роки поспіль (ст. 41 bis Reglamento).
Строк 3 роки не потрібен, якщо переїзд був вимушеним: шлюб, розлучення, зміна роботи чи перша робота (ст. 41 bis.1 Reglamento). Квартира має бути основною в день продажу або в будь-який день за 2 роки до нього. Переїхали і продали через півтора року? Звільнення ще діє.
З 8 жовтня 2026 року діє правило для людей понад 65 років і з тяжкою залежністю. Їхнє житло лишається основним до переїзду в спеціалізований центр або до родича до третього ступеня (ст. 41 bis.3 у редакції RDL 29/2026).
Є ще три звільнення:
- продавець понад 65 років за 6 місяців вкладає суму продажу в renta vitalicia asegurada, ліміт 240 000 € (ст. 38.3 Ley del IRPF). Це працює і для другої квартири;
- основне житло передали банку в рахунок іпотечного боргу, dación en pago (ст. 33.4.d);
- житло, яке пустувало 2 роки, продали державному органу з житла до 31 грудня 2027 року дешевше за 800 000 €. Якщо ціна до 200 000 €, звільнення повне (DA 65ª Ley del IRPF, RDL 29/2026).
Як реінвестувати в нове житло і не втратити звільнення
Реінвестувати треба valor de transmisión мінус непогашений залишок кредиту за стару квартиру (ст. 41.1 Reglamento del IRPF). Строк 2 роки до або після продажу. Нову квартиру можна купити в іпотеку: у залік іде вся її ціна (Tribunal Supremo, sentencia 1239/2020; DGT V0379-25 від 2025 року). Переїхати в нове житло треба протягом 12 місяців після купівлі (ст. 41 bis.2).
Порахуймо. Valor de transmisión 200 000 €, залишок старого кредиту 80 000 €. Вкласти треба 120 000 €. Вклали 90 000 €, отже звільняється 75 % приросту (ст. 41.4 Reglamento).
Ремонт нової квартири до реінвестиції не входить. Виняток один: реконструкція несучих конструкцій, фасаду чи даху дорожча за 25 % ціни житла (ст. 41.1.b Reglamento, DGT V0379-25). Нова кухня і сантехніка цій умові не відповідають.
Не встигли купити в рік продажу? Позначте намір реінвестувати в Renta за рік продажу (ст. 41.3 Reglamento). Не вклалися у 2 роки? Подаєте complementaria за рік продажу з intereses de demora (ст. 41.5).
Скільки коштує plusvalía municipal у 2026 році
Plusvalía municipal у 2026 році платить продавець, податок беруть зі зростання вартості землі під квартирою (ст. 104 і 106 TRLRHL). Базу рахують двома способами і беруть меншу (ст. 107.5). Ставку до 30 % встановлює мерія (ст. 108). Якщо квартиру продали не дорожче, ніж купили, податку немає (ст. 104.5). Декларацію подають до мерії за 30 робочих днів після продажу (ст. 110).
Перший спосіб: valor catastral землі на день продажу множать на коефіцієнт за повні роки володіння. Другий спосіб: різницю цін із двох escrituras множать на частку землі у valor catastral. Податок рахують з меншої бази. У цьому порівнянні беруть лише ціни з escrituras, без витрат на нотаріуса й агенцію (ст. 104.5).
| Повних років володіння | До 30.11.2026 | З 01.12.2026 (RDL 29/2026) |
|---|---|---|
| Менше 1 року | 0,15 | 0,17 |
| 5 років | 0,18 | 0,19 |
| 7 років | 0,20 | 0,23 |
| 10 років | 0,12 | 0,22 |
| 15 років | 0,09 | 0,11 |
| 19 років | 0,23 | 0,20 |
| 20 років і більше | 0,40 | 0,30 |
Мерія застосовує коефіцієнти зі своєї ordenanza fiscal, не вище цих стель. Якщо коефіцієнт мерії вищий за нову стелю, з 1 грудня діє стеля, навіть без нової ordenanza (ст. 107.4). Підвищення залежить від ordenanza вашої мерії. RDL 29/2026 Конгрес має затвердити за 30 днів (ст. 86 Constitución). Схожий RDL 26/2026 Конгрес скасував 2 жовтня 2026 року, і коефіцієнти тоді не змінилися.
Звільнення з IRPF на plusvalía не поширюються. Власне звільнення в неї є для dación en pago основного житла (ст. 105.1.c TRLRHL). Щоб довести відсутність приросту, до декларації в мерію додають escrituras купівлі та продажу.
Що змінюється, якщо продавець нерезидент
У 2026 році покупець у нерезидента утримує 3 % ціни і сплачує їх до AEAT за modelo 211 протягом місяця після продажу (ст. 25.2 TRLIRNR). Продавець подає modelo 210 у наступні 3 місяці і зараховує ці 3 % (Orden EHA/3316/2010, ст. 5). Ставка на приріст 19 % (ст. 25.1.f TRLIRNR). Резидент ЄС або ЄЕЗ може застосувати звільнення за реінвестиції (ст. 24.6).
Plusvalía за продавця-нерезидента платить покупець (ст. 106.2 TRLRHL), і суму зазвичай віднімають з ціни. Якщо 3 % більше за податок, різницю AEAT повертає за тією самою modelo 210.
Звідси питання, яке нам ставлять часто: «Я виїхав, квартира лишилася. Я ще податковий резидент Іспанії?» Відповідь залежить від кількості днів на рік і центру інтересів. Про це гайд про податкове резидентство.
| Податок | Коли | Хто платить | Норма |
|---|---|---|---|
| IBI | Щороку | Власник на 1 січня | ст. 72 TRLRHL |
| Imputación de rentas | Renta за кожен рік, якщо житло порожнє | Власник-резидент | ст. 85 Ley del IRPF |
| IRPF з приросту | Renta за рік продажу | Продавець-резидент | ст. 35, 38, 66 Ley del IRPF |
| Plusvalía municipal | 30 робочих днів після продажу | Продавець (у нерезидента покупець) | ст. 104–110 TRLRHL |
| Утримання 3 % | Місяць після продажу, modelo 211 | Покупець у нерезидента | ст. 25.2 TRLIRNR |
| IRNR з приросту | 3 місяці після строку 211, modelo 210 | Продавець-нерезидент | ст. 25.1.f TRLIRNR |
Приклад: продаж із переїздом у новий будинок
Ольга (вигаданий приклад) з березня 2019 року живе у своїй квартирі. Купила її за 150 000 €, податки й нотаріус під час купівлі коштували 13 000 €, нова кухня за рахунками 12 000 €. Valor de adquisición: 175 000 €.
У жовтні 2026 року вона продає квартиру за 240 000 €. Мерія її міста бере граничний коефіцієнт, за 7 повних років це 0,20, і ставку 25 %. Valor catastral землі 40 000 €, база 8 000 €. Реальне зростання землі більше: 90 000 € різниці цін × 40 % частки землі = 36 000 €. Plusvalía: 8 000 × 25 % = 2 000 €. Якби Ольга підписала в грудні, коефіцієнт 0,23 дав би 2 300 €.
Агенція бере 7 200 €. Valor de transmisión: 240 000 − 7 200 − 2 000 = 230 800 €. Приріст: 55 800 €. Без звільнення IRPF становив би 11 714 € за шкалою 2026 року.
Через рік Ольга купує будинок за 260 000 €, частину бере в іпотеку. Старого кредиту в неї не було, вкласти треба 230 800 € (valor de transmisión). Будинок дорожчий, тож приріст звільнений повністю. У Renta 2026 вона вказує продаж і намір реінвестувати. Plusvalía 2 000 € вона платить у будь-якому разі.
Якщо ви аутономо і працюєте з дому
Квартира лишається особистим майном, якщо ви не внесли її до активів діяльності. Витрати на світло й інтернет за часткою кабінету правил продажу не змінюють. Інша справа, якщо кімната була в активах і ви її амортизували. Під час продажу приріст рахують окремо за двома частинами (DGT V2492-20). Обидві частини дають приріст у base del ahorro, а не дохід від діяльності (ст. 28.2 Ley del IRPF).
Звільнення за реінвестиції діє лише для житлової частини. З ціни купівлі кабінету віднімають амортизацію, не меншу за мінімальну (ст. 40 Reglamento del IRPF). Продаж кабінетної частини підпадає і під IVA, зазвичай як звільнена друга передача (ст. 20.Uno.22 Ley del IVA). Про частку кабінету докладно в гайді про кабінет удома.
Часті запитання
Продав дешевше, ніж купив: що з податками?
IRPF немає, а збиток ви вказуєте в Renta. Він зменшує інші прирости року, залишок переходить на 4 роки (ст. 49 Ley del IRPF). Plusvalía теж немає, якщо підтвердити це escrituras (ст. 104.5 TRLRHL). Декларацію до мерії все одно подають.
Квартиру купили до 1995 року: чи є знижка?
Є. Частина приросту, накопичена до 20 січня 2006 року, зменшується на 11,11 % за кожен рік володіння до 1996 року понад два (DT 9ª Ley del IRPF). Знижка діє, поки сума цін таких продажів з 2015 року менша за 400 000 €.
Продаємо з колишнім чоловіком чи дружиною: хто звільнений?
Кожен рахує свою частку. Якщо ви виїхали після розлучення, квартира вважається основною для вас, поки в ній живе колишній партнер (ст. 41 bis.3 Reglamento).
Що робимо ми
До продажу рахуємо приріст за вашими escrituras і рахунками та перевіряємо, чи підходить звільнення. Порівнюємо plusvalía до і після 1 грудня 2026 року. Після угоди вносимо продаж і намір реінвестувати в Renta. Plusvalía подає продавець або його агенція, ми перевіряємо розрахунок мерії.
Джерела
- Ley 35/2006 del IRPF, ст. 28, 33.4, 35, 36, 38, 49, 66, 76, 85, DA 55ª і 65ª, DT 9ª (BOE-A-2006-20764, консолідована редакція, прочитано 28.10.2026).
- Reglamento del IRPF (RD 439/2007), ст. 41 і 41 bis (прочитано 28.10.2026); ст. 41 bis.3 у редакції Real Decreto-ley 29/2026, DF 3ª (BOE 07.10.2026; таку саму правку в RDL 26/2026 Конгрес скасував 02.10.2026).
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDLeg 2/2004), ст. 72, 104–110; ст. 107.4 у редакції RDL 29/2026, ст. 10, з 01.12.2026 (прочитано 28.10.2026).
- Texto refundido de la Ley del IRNR (RDLeg 5/2004), ст. 24.6, 25.1.f і 25.2; Orden EHA/3316/2010, ст. 5 і 8 (прочитано 28.10.2026).
- AEAT, «Ganancia patrimonial derivada de la transmisión» для нерезидентів і modelo 211 (прочитано 28.10.2026).
- DGT, консультації V0379-25 (іпотека і ремонт під час реінвестиції, з посиланням на STS 1239/2020), V0333-19 (поліпшення і ремонт), V2492-20 (житло з кабінетом), прочитано 28.10.2026.