Autónomo

Гайди

Іпотека для аутономо в Іспанії у 2026 році: стаж, дохід, власні гроші, aval ICO і права

Іпотека для аутономо в Іспанії у 2026 році: як банк читає Renta, 130 і 303, скільки дає від ціни, aval ICO до 100 % і пастка для тих, хто працює вдома, права за Ley 5/2019, відрахування за кабінет, статистика Banco de España та INE.

Автор: , податкова асесорка для аутономо · colaboradora social de la Agencia Tributaria, членкиня ASEFIGET № 0989/1026MA · LinkedIn

Опубліковано 6 жовтня 2026 р. · оновлено 27 жовтня 2026 р. · 10 хв

Аутономо отримує іпотеку в Іспанії за тими самими правилами закону, що й найманий працівник. Банк дивиться чистий прибуток із Renta за 2 останні роки, квартальні 130 і 303 та довідки про відсутність боргів. Зазвичай банк дає до 80 % ціни, а 20 %, податок на купівлю й витрати ви оплачуєте самі. Платіж за всіма кредитами понад 30 % доходу Banco de España вважає високим навантаженням. До 100 % ціни можна отримати з aval ICO, якщо вам не більше 35 років або у вас є діти. Права позичальника записані в Ley 5/2019 й однакові для всіх.

Як банк рахує дохід аутономо

Банк мусить оцінити, чи зможете ви платити: зайнятість, доходи зараз і в майбутньому, заощадження, постійні витрати та інші кредити (ст. 11 Ley 5/2019). Для банку дохід аутономо — це rendimiento neto з Renta, тобто виручка мінус витрати. Більше витрат у Renta означає менший податок і менший дохід в очах банку. Тому важливий рівний прибуток за 2 роки, а не один вдалий квартал.

Тут податкова оптимізація та іпотека тягнуть у різні боки. Рік, коли ви активно зменшували прибуток, погано виглядає в банку. Плануєте купити житло за рік-два? Обговоріть це з асесором заздалегідь: які витрати справді потрібні, а які лише знижують видимий дохід.

Аутономо іпотеку отримують. Наприкінці 2024 року борг за власне житло мали 31,9 % сімей, де голова сімʼї аутономо, серед сімей найманих працівників 36,4 % (Banco de España, Encuesta Financiera de las Familias 2024).

Скільки років треба бути аутономо

Мінімального стажу в законі немає: Ley 5/2019 вимагає лише оцінити платоспроможність (ст. 11). Строк задає політика кожного банку. На практиці банки просять 2 повні Renta як аутономо, тобто 2 роки стажу. З одним роком шанси є, якщо дохід рівний за кварталами 130, є заощадження або співпозичальник на зарплаті.

Перший рік у RETA часто неповний: alta в березні дає Renta за 10 місяців. Банк дивиться на неї разом із 130 і 303 поточного року.

Скільки банк дасть і яким буде платіж

Закон не задає межі платежу до доходу. Banco de España у звіті про стабільність навесні 2026 року вважає високим навантаженням платіж понад 30 % доходу сімʼї з урахуванням усіх кредитів. Наприкінці 2025 року нова іпотека в середньому покривала 80,4 % ціни купівлі, кредит понад 80 % оцінки отримали 15,6 % позичальників (Informe de Estabilidad Financiera, весна 2026).

Прикинути платіж можна так: річний прибуток із Renta мінус IRPF і cuota, поділений на 12, дає місячний дохід. Платіж за всіма кредитами в межах 30 % від нього Banco de España до високого навантаження не відносить. Кредит на машину чи борг за карткою зʼїдають частину цих 30 %.

Середні цифри ринку за INE за серпень 2026 року: 33 841 іпотека на житло, середня сума 181 285 €, середня ставка 3,08 %, середній строк 26 років. За фіксованою ставкою видано 64,1 % іпотек. Euribor на 12 місяців, від якого рахують змінну ставку, у вересні 2026 року становив 3,247 % (Banco de España, BOE-A-2026-20519).

Скільки власних грошей потрібно

Власні гроші — це три частини:

  • 20 % ціни, які банк не фінансує без aval;
  • податок на купівлю: ITP вашого регіону на вторинне житло або IVA 10 % плюс AJD на нове (ст. 91 LIVA);
  • оцінка квартири, нотаріус і реєстр за саму купівлю.

Приклад для Andalucía: квартира в приватної особи за 200 000 € потребує 40 000 € внеску і 14 000 € ITP за загальною ставкою 7 %. Покупцеві, молодшому за 35 років, ставку знизять до 3,5 %, але лише за ціни до 150 000 €. Ставки всіх спільнот у гайді про пільги на купівлю житла за регіонами.

Співпозичальник і поручитель

Якщо чоловік, дружина чи партнер працює за наймом, подайте заявку вдвох. Банк складе доходи, і стабільна зарплата врівноважить нерівний дохід аутономо. Поручитель (fiador) відповідає за боргом своїм майном. Закон захищає його так само, як позичальника: FEIN, нотаріус і правила дострокового стягнення діють і для нього (ст. 2 і 24 Ley 5/2019).

Які документи зібрати

  • Renta за 2 останні роки з позначкою про подання.
  • Modelo 130 і 303 за квартали поточного року, 390 за минулий рік.
  • Certificado de estar al corriente від AEAT і від Seguridad Social.
  • Informe de vida laboral і квитанції RETA за останні місяці.
  • Виписки з рахунків за 6–12 місяців.
  • NIE або TIE, empadronamiento.
  • Звіт CIRBE про ваші кредити: Banco de España видає його безплатно.

Довідки про відсутність боргів завантажують у sede AEAT і в Import@ss за кілька хвилин, якщо все гаразд. Якщо є розстрочка, довідка все одно позитивна. Звіт CIRBE банк побачить сам, тому краще прочитати його першим.

Aval ICO: іпотека до 100 % ціни

Державний aval через ICO дає змогу взяти іпотеку до 100 % ціни квартири. Його надають покупцям до 35 років включно і сімʼям із неповнолітніми дітьми без обмеження віку. Aval покриває до 20 % кредиту, а за енергокласу від A до D до 25 %, і діє перші 10 років. Для клієнта й банку він безплатний (Línea de Avales MIVAU–ICO, умови на ico.es, 2026).

  • покупців не більше двох, кожен легально живе в Іспанії останні 2 роки без перерви;
  • це перша квартира і vivienda habitual, іншого житла у власності немає;
  • чисте майно не більше 150 000 € на кожного покупця, немає прострочок у CIRBE;
  • ціна не вища за межу регіону: від 200 000 € в Extremadura до 325 000 € у Madrid, в Andalucía 225 000 €;
  • дохід з 19 червня 2026 року не вищий за межу провінції: Málaga, Madrid, Barcelona, Illes Balears 7,5 IPREM, Cádiz, Valencia, Alicante 5,5 IPREM, Sevilla, Granada та більшість інших 4,5 IPREM.

Для аутономо в умовах ICO є пункт, про який банки кажуть не одразу. На момент підписання кредиту квартиру не можна використовувати для діяльності. Якщо у вашому 036 ця адреса вже вказана як місце роботи, aval не дадуть. Про кабінет, оформлений після підписання, ICO нічого не пише. Запитайте банк письмово до FEIN. Свої avales є в Andalucía, Madrid, La Rioja і Canarias, їх зібрано в гайді за регіонами.

Іпотечний брокер: що перевірити

Брокер, який шукає вам іпотеку, мусить бути внесений до реєстру Banco de España або спільноти (ст. 27 і 28 Ley 5/2019). До початку роботи він видає вам на папері номер у реєстрі, банки, з якими повʼязаний, і суму своєї винагороди (ст. 35). Немає номера в реєстрі — не платіть. Перевірити номер можна на сайті Banco de España.

Ваші права за Ley 5/2019

Щонайменше за 10 календарних днів до підписання банк видає FEIN і FiAE (ст. 14.1 Ley 5/2019). FEIN — обовʼязкова для банку пропозиція з умовами й повною вартістю. За ці дні ви безплатно зустрічаєтеся з нотаріусом, якого вибрали самі. Він пояснює умови й складає acta не пізніше ніж за день до підписання (ст. 15). Закон діє для будь-якого позичальника-фізособи з іпотекою на житло, аутономо теж (ст. 2).

Витрати розподіляє закон (ст. 14.1.e). Оцінку квартири оплачуєте ви. Gestoría банку, нотаріус за ескритуру позики і реєстрацію іпотеки — за банком. Податок AJD з іпотеки теж платить банк (ст. 29 TRLITPAJD з листопада 2018 року).

Навʼязувати інші продукти як умову кредиту банк не може (ст. 17). Знижку до ставки за зарплату на рахунок, страховку чи картку запропонувати можна. Порахуйте її: страховка через банк іноді коштує дорожче, ніж заощаджує знижка.

Якщо дохід упав

Банк може вимагати весь борг одразу, лише якщо прострочка сягнула 3 % капіталу або 12 місячних платежів у першій половині строку, 7 % або 15 платежів у другій (ст. 24 Ley 5/2019). Навіть тоді він мусить дати місяць на оплату. Сімʼям із доходом до 3 IPREM і платежем понад 50 % доходу допомагає Código de Buenas Prácticas (ст. 3 RDL 6/2012).

Código de Buenas Prácticas — це реструктуризація боргу, відстрочка і зниження ставки. Потрібні три умови: дохід сімʼї до 3 IPREM на рік за 14 виплатами, тобто до 25 200 € у 2026 році; платіж понад 50 % чистого доходу; помітне погіршення за останні 4 роки. Кодекс добровільний, його застосовують банки, які до нього приєдналися (ст. 5). Ціна квартири на момент купівлі не вища за 300 000 € і не вища за середню ціну метра в провінції більш ніж на 20 %.

З 8 жовтня 2026 року, якщо банк продасть ваш кредит фонду, проти фонду у вас лишаються всі заперечення, що були проти банку (ст. 25 bis, RDL 29/2026).

Дострокове погашення

Погасити кредит достроково можна завжди, повністю або частково (ст. 23). Комісію обмежує закон, і вона не може перевищувати реальну втрату банку:

Максимальна комісія за дострокове погашення іпотеки (ст. 23 Ley 5/2019)
Ставка кредитуПеріодМежа комісії
Змінна, варіант 1Перші 5 років0,15 % погашеної суми
Змінна, варіант 2Перші 3 роки0,25 %
ЗміннаПісля цих строків0 %
ФіксованаПерші 10 років2 %
ФіксованаПісля 10 років1,5 %
Перехід зі змінної на фіксовануПерші 3 роки0,05 %

Для змінної ставки в договорі вибирають лише один із двох варіантів.

Працюєте вдома: іпотека зменшує податок

Якщо кімнату квартири оформлено в 036 як кабінет, частку відсотків за іпотекою, IBI та амортизації ви віднімаєте в IRPF (DGT V0192-22). У нашому розрахунку з умовними цифрами квартира 90 м² із кабінетом 12 м² дає 1 380 € витрат на рік. Розрахунок, IVA і пастку з aval ICO розібрано в гайді про кабінет удома.

Купили квартиру до 1 січня 2013 року й уже застосовували відрахування за житло? Воно зберігається (DT 18ª LIRPF). У modelo 130 воно дає casilla 16: 2 % прибутку кварталу, не більше 660,14 € за квартал, якщо річний дохід діяльності нижчий за 33 007,20 € (ст. 110.3.d RIRPF). Для купівель із 2013 року державного відрахування немає.

Іноземцю й нерезиденту

Резидент із NIE або TIE отримує іпотеку на тих самих умовах, що й іспанець. Нерезидентові банки дають менше і вимагають більше документів. Дохід в іншій валюті, перевірку походження грошей і податки власника-нерезидента розібрано в гайді про іпотеку для іноземця.

Приклад

Ірина (вигаданий приклад), маркетологиня в Гранаді, аутономо з 2023 року, їй 33 роки. У Renta 2024 і 2025 років чистий прибуток рівний. Навесні 2026 року вона йде у два банки з повним пакетом: дві Renta, 130 і 303 за перший квартал, довідки про відсутність боргів, vida laboral, виписки та звіт CIRBE.

Квартира коштує 210 000 €, це нижче за межу ICO для Andalucía. Ірина працює в коворкінгу, у її 036 адреси квартири немає, тому банк оформлює кредит з aval ICO. Один банк пропонує знижку до ставки за страховку життя. Ірина порівнює її з полісом іншої страхової і отримує FEIN без знижки, але з меншою загальною вартістю. Через 10 днів нотаріус, ще через день підписання.

Часті запитання

Чи є в банків окрема іпотека для аутономо?

Ні. Продукт той самий, що для найманого працівника, і права за Ley 5/2019 ті самі. Відрізняється лише перевірка доходу: декларації замість nóminas.

Чи можна взяти 100 % без aval?

Закон не забороняє, але кредит понад 80 % оцінки наприкінці 2025 року отримали 15,6 % нових позичальників (Banco de España). Без aval розраховуйте на 80 %.

Чи дасть банк іпотеку на приміщення для роботи?

Дасть, але це звичайний кредит бізнесу. Ley 5/2019 захищає іпотеку на житло (ст. 2.1.a), тому меж комісій і FEIN для приміщення немає.

Що буде, якщо я зроблю baja?

Договір від цього не змінюється: банк оцінює платоспроможність під час видачі (ст. 11). Платити треба далі, у разі труднощів діють ст. 24 і Código de Buenas Prácticas.

Що робимо ми

Іпотеку ми не оформлюємо і банків не радимо. Ми готуємо податкову частину пакета: копії Renta, 130, 303 і 390, довідки AEAT і Seguridad Social. Якщо ви плануєте купівлю, заздалегідь дивимося, як рішення щодо витрат вплинуть на дохід, який побачить банк. Після купівлі оформлюємо кабінет у 036 і рахуємо його частку у витратах.

Джерела

← Усі гайди