Гайды
Ипотека для автономо в Испании: какие документы и как банк считает доход (2026)
Что нужно автономо для ипотеки в Испании в 2026 году: как банк читает Renta, 130 и 303, какие справки собрать заранее, какие права даёт Ley 5/2019 (FEIN, нотариус, расходы, досрочное погашение) и чем помогает гестория.
Автор: Марина Алдушина, налоговый асессор для автономо
Опубликован 6 октября 2026 г. · 3 мин
Банк даёт ипотеку автономо по тем же правилам, что и наёмному работнику, но доход проверяет по налоговым декларациям: обычно Renta за 2 последних года, квартальные 130 и 303 за текущий год и справки об отсутствии долгов перед AEAT и Seguridad Social. Важна чистая прибыль из Renta, а не оборот. Условия у каждого банка свои. Права заёмщика одинаковы для всех и записаны в Ley 5/2019.
Как банк считает доход автономо
Банк обязан оценить, сможете ли вы платить: занятость, доходы сейчас и в будущем, сбережения, постоянные расходы и другие кредиты (ст. 11 Ley 5/2019). У автономо доход — это rendimiento neto из Renta, то есть выручка минус расходы. Если вы списали много расходов, налог меньше, но и доход для банка меньше. Поэтому важна стабильность за 2 года, а не один удачный квартал.
Здесь налоговая оптимизация и ипотека тянут в разные стороны. Год, когда вы активно уменьшали прибыль, плохо выглядит в банке. Если покупка жилья планируется через год-два, стоит обсудить это с асессором заранее: какие расходы действительно нужны, а какие только снижают видимый доход.
Короткий стаж в RETA — частая причина отказа. Банки хотят видеть хотя бы одну полную Renta как автономо, а лучше две.
Какие документы собрать
- Renta за 2 последних года с отметкой о подаче.
- Modelo 130 и 303 за кварталы текущего года, 390 за прошлый год.
- Certificado de estar al corriente от AEAT и от Seguridad Social.
- Informe de vida laboral и квитанции RETA за последние месяцы.
- Выписки по счетам за 6–12 месяцев.
- NIE или TIE, empadronamiento.
Справки об отсутствии долгов скачиваются в sede AEAT и в Import@ss за минуты, если всё в порядке. Если есть рассрочка, справка всё равно положительная: рассроченные долги ей не мешают.
Ваши права по Ley 5/2019
Минимум за 10 календарных дней до подписания банк выдаёт FEIN и FiAE (ст. 14.1 Ley 5/2019). FEIN — обязывающее предложение банка с условиями и полной стоимостью. За эти дни вы бесплатно встречаетесь с нотариусом, которого выбрали сами. Он объясняет условия и составляет acta не позже дня до подписания (ст. 15). Без этой acta эскритуру не подпишут.
Расходы делятся законом (ст. 14.1.e). Оценку квартиры оплачиваете вы. Gestoría банка, нотариус за эскритуру займа и регистрация ипотеки — за банком. Налог AJD с ипотеки тоже платит банк (ст. 29 TRLITPAJD с ноября 2018 года). На покупку самой квартиры свои налоги — ITP или IVA, их платит покупатель.
Навязывать другие продукты как условие кредита банк не может (ст. 17). Банк может предложить скидку к ставке за зарплату на счёт, страховку или карту. Это законно, но посчитайте: страховка через банк иногда стоит дороже, чем скидка экономит.
Досрочное погашение
Погасить кредит досрочно можно всегда, полностью или частично (ст. 23). Комиссия ограничена законом и не может быть больше реальной потери банка:
| Ставка кредита | Период | Предел комиссии |
|---|---|---|
| Переменная, вариант 1 | Первые 5 лет | 0,15 % погашенной суммы |
| Переменная, вариант 2 | Первые 3 года | 0,25 % |
| Переменная | После этих сроков | 0 % |
| Фиксированная | Первые 10 лет | 2 % |
| Фиксированная | После 10 лет | 1,5 % |
| Переход с переменной на фиксированную | Первые 3 года | 0,05 % |
Для переменной ставки в договоре выбирают только один из двух вариантов.
Пример
Ирина (вымышленный пример), маркетолог в Гранаде, автономо с 2023 года. В Renta 2024 и 2025 годов чистая прибыль ровная. Весной 2026 года она идёт в два банка с полным пакетом: две Renta, 130 и 303 за первый квартал, справки об отсутствии долгов, vida laboral и выписки. Один банк предлагает скидку к ставке за страховку жизни. Ирина сравнивает её с полисом другой страховой, выбирает свой и получает FEIN без скидки, но с меньшей общей стоимостью. Через 10 дней — нотариус, ещё через день — подписание.
Что делаем мы
Ипотеку мы не оформляем и банки не советуем. Мы готовим налоговую часть пакета: копии Renta, 130, 303 и 390, справки AEAT и Seguridad Social. Если покупка планируется, заранее смотрим, как годовые решения по расходам отразятся на доходе, который увидит банк.
Источники
- Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ст. 11, 14, 15, 17, 23 (BOE-A-2019-3814, консолидированная редакция, прочитано 06.10.2026).
- Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (RDL 1/1993), ст. 29 в редакции RDL 17/2018 (BOE-A-1993-25359).