Здати local приватній особі без IVA можна, лише якщо вона там живе: розбір консультації DGT V5199-26

Соцмережами ходить переказ консультації DGT V5199-26 від 17 липня 2026 року. Нібито комерційне приміщення можна здати приватній особі «для особистого користування» без IVA 21 %. У самій консультації висновок протилежний.

Запитання. Власниця хоче здати local фізособі для особистих потреб, без підприємницької діяльності, і питає, чи звільнена така оренда від IVA.

Відповідь. Чи звільнена оренда, залежить від того, як local використовують насправді, а не від того, що записано в документах (ст. 20.Uno.23º.b Ley 37/1992). Оренда звільнена, лише якщо орендар-фізособа живе в local і використовує його виключно як житло. Друга умова: орендодавець не надає готельних послуг. В інших випадках оренду обкладають IVA за ставкою 21 %, і саме так DGT зрозуміла описаний у запиті випадок. Склад, майстерня для хобі чи місце для особистих речей житлом не вважаються.

Де допис має рацію: документи справді не вирішують

У консультації V2951-19 від 23 жовтня 2019 року DGT визнала звільненою оренду лофтів на ділянці комерційного призначення без cédula de habitabilidad. Їх здавали фізособам як постійне житло, і ayuntamiento дозволяв там зареєструватися. А продаж тих самих лофтів без licencia de primera ocupación обкладають 21 %, а не 10 %.

Для орендодавця вирішує, чи живе там орендар

Якщо орендар живе в local постійно, IVA в рахунок не включають. Якщо він використовує його для чогось іншого, потрібен IVA 21 %, навіть коли орендар — приватна особа без бізнесу. Фірмі без IVA не здати. За тією ж консультацією юрособа не може використовувати local як житло. Податкова перевіряє, як його використовують насправді, і ненарахований IVA донараховують орендодавцю.

Чи законно жити в приміщенні, яке значиться як local, вирішують містобудівні правила ayuntamiento. DGT це питання не розбирає.

Джерело: DGT, consultas vinculantes V5199-26 (17.07.2026) y V2951-19 (23.10.2019); Ley 37/1992 del IVA, art. 20.Uno.23º.