Гайды
Alquiler turístico: налоги и когда нужен автономо (2026)
Как облагается alquiler turístico в 2026: capital inmobiliario без reducción 60 %, с услугами отеля автономо и IVA 10 %, а с 1 декабря 2026 IVA 10 % и без услуг при сдаче до 30 ночей.
Автор: Марина Алдушина, налоговый асессор для автономо
Опубликован 30 сентября 2026 г. · обновлён 1 октября 2026 г. · 5 мин
Сдаёте квартиру посуточно через Airbnb или Booking: налоги тут зависят от одной вещи, оказываете ли вы услуги отельного типа. Если просто сдаёте жильё, это rendimiento del capital inmobiliario, и IVA на такую аренду нет, но и скидка 60 %, которая есть у долгосрочной аренды жилья, здесь не работает. Как только добавляются услуги как в отеле, уборка во время проживания, смена белья, завтраки, ресепшн, всё меняется: это уже экономическая деятельность, нужен alta автономо и IVA 10 %. Плюс площадки вроде Airbnb с 2024 года сами передают ваши доходы в AEAT. И ещё одна дата: с 1 декабря 2026 года IVA 10 % появляется и без услуг отеля, если гость живёт до 30 ночей (Real Decreto-ley 26/2026). Разберём все ситуации.
Как облагается alquiler turístico
Доход от туристической аренды по общему правилу это rendimiento del capital inmobiliario в IRPF (ст. 22 Ley 35/2006), как и обычная аренда. Но с важным отличием: скидка 60 % на чистый доход, которая положена долгосрочной аренде жилья, к туристической не применяется (ст. 23 LIRPF). Вы показываете доход за вычетом расходов, пропорционально дням сдачи, но без этой льготы.
То есть посуточная сдача облагается полнее, чем сдача той же квартиры жильцу на год. Причина проста: льгота 60 % создана, чтобы стимулировать постоянное жильё для людей, а не туристический оборот.
Без услуг отеля: IVA exento до 30 ноября 2026
Если вы только предоставляете жильё, без услуг как в гостинице, аренда освобождена от IVA (ст. 20.Uno.23 Ley 37/1992). IVA гостям вы не начисляете и modelo 303 по этой аренде не подаёте. Обязанность здесь в IRPF: доход идёт в вашу Renta как rendimiento del capital inmobiliario. Alta автономо в этом случае само по себе не требуется, если это не ваша регулярная предпринимательская деятельность. Так работает до 30 ноября 2026 года включительно; что меняется с декабря, в следующем разделе.
Уборка между гостями и стирка после выезда услугами отеля не считаются: это подготовка жилья, а не обслуживание во время проживания. Грань именно в том, что происходит, пока гость живёт.
С 1 декабря 2026: IVA 10 % и без услуг отеля, если гость живёт до 30 ночей
Real Decreto-ley 26/2026 (BOE 30.09.2026) переписал ст. 20.Uno.23.e' LIVA: с 1 декабря 2026 года аренда меблированного жилья одному и тому же гостю на срок до 30 ночей выходит из освобождения и облагается IVA 10 % (ст. 91.Uno.2.2º), даже если никаких услуг отеля вы не оказываете. Освобождение остаётся только за комнатой или квартирой, в которой живёте сами.
Что это значит для хозяина отдельной квартиры на Airbnb или Booking: с декабря вы sujeto pasivo IVA. Нужны alta в IVA через modelo 036, IVA 10 % в цене для гостей, modelo 303 каждый квартал и modelo 390 по итогам года. Взамен появляется право вычесть IVA с расходов по этой квартире: ремонт, мебель, коммунальные. В IRPF ничего не меняется, доход остаётся rendimiento del capital inmobiliario, и сам по себе IVA в RETA не загоняет. Первый квартал с новым правилом 4T 2026, modelo 303 за него подаётся до 30 января 2027.
С услугами отеля: автономо и IVA 10 %
Как только вы оказываете услуги, свойственные гостинице, картина меняется. Уборка во время проживания, регулярная смена белья, завтраки или питание, ресепшн и услуги консьержа превращают аренду в actividad económica (ст. 27 LIRPF). Тогда нужен alta автономо, доход идёт как rendimiento de actividad, а к цене добавляется IVA 10 %, как у гостиниц (ст. 91.Uno.2.2º LIVA). Это уже полноценный бизнес по налогам.
Порог тонкий, и именно на нём спорят с Hacienda. Оставили гостю чистое жильё и ключи, значит аренда. Убираете номер каждый день, кормите завтраком и встречаете на ресепшн, значит отель, пусть и на одну квартиру.
| Показатель | Без услуг отеля | С услугами отеля |
|---|---|---|
| IRPF | Rendimiento del capital inmobiliario | Rendimiento de actividad económica |
| Скидка 60 % | Не применяется | Не применяется |
| IVA до 30.11.2026 | Exento | 10 % |
| IVA с 1.12.2026 | 10 % при сдаче до 30 ночей; exento, если живёте там сами | 10 % |
| Modelo 303 и 390 | С 4T 2026, если сдача до 30 ночей | Да |
| Alta автономо | Обычно не нужно | Нужно |
Регистрация и данные в AEAT
Помимо налогов, туристическую сдачу регистрируют в автономном сообществе как vivienda de uso turístico: это отдельное региональное требование, не налоговое. А доход всё равно виден Hacienda: с 2024 года платформы вроде Airbnb и Booking передают в AEAT ваши суммы и referencia catastral объекта по правилу DAC7. Поэтому доход от сдачи должен совпадать с тем, что вы показали в Renta.
Ольга (пример, NIF de ejemplo 00000000T) сдаёт квартиру в Малаге через Airbnb, только жильё, без услуг. У неё это rendimiento del capital inmobiliario без IVA, но Airbnb уже сообщил её доход в AEAT, так что показать его в Renta придётся в любом случае. Добавь она завтраки и ежедневную уборку, пришлось бы открывать автономо и начислять IVA 10 %. А с декабря 2026 её гости на несколько ночей попадают под IVA 10 % и без завтраков: alta в IVA по modelo 036, modelo 303 за 4T 2026 и 390 за год, автономо при этом не нужен.
Что делаем мы
В autonomotax мы определяем, куда попадает ваша сдача: простая аренда без IVA, аренда до 30 ночей с IVA 10 % с декабря 2026 или деятельность с alta автономо, и разбираем, какие услуги переводят вас в последнюю категорию. Тем, кто сдаёт посуточно, ставим на учёт по IVA и ведём modelo 303. Считаем доход по дням сдачи, учитываем вычитаемые расходы и сводим суммы с тем, что площадки передали по DAC7, чтобы не было расхождения и requerimiento. Региональную регистрацию туристического жилья тоже подскажем, хоть это и не наш налоговый контур. Вы сдаёте, налоги считаем мы.
Источники
- Ley 35/2006 del IRPF, ст. 22–23 (rendimiento del capital inmobiliario, скидка 60 % не применяется к туристической аренде) и ст. 27 (actividad económica при услугах гостиничного типа).
- Ley 37/1992 del IVA, ст. 20.Uno.23 (освобождение аренды жилья без услуг отеля) и ст. 91.Uno.2.2º (ставка 10 % при servicios propios de la hostelería).
- Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, art. 7 (BOE-A-2026-20266, 30.09.2026): с 1 декабря 2026 аренда меблированного жилья до 30 ночей одному гостю не exenta, IVA 10 %, кроме жилья, где живёт сам арендодатель.
- AEAT, sede electrónica: «Tributación del alquiler de apartamentos turísticos» (cuadro resumen IRPF и IVA); передача данных площадками по DAC7, modelo 238 (обращение 30.09.2026).