Гайды
Modelo 115: удержание с аренды помещения в 2026 году
Снимаете помещение под деятельность — удерживаете 19 % с аренды и платите их в Hacienda. Когда удерживать, сколько, когда не нужно и какую справку подписать.
Автор: Марина Алдушина, налоговый асессор для автономо
Опубликован 14 сентября 2026 г. · 6 мин
Если вы снимаете помещение под деятельность у частного лица, вы удерживаете 19 % с каждой арендной платы, раз в квартал перечисляете их в Hacienda, а арендодателю платите остаток. Этот квартальный платёж и есть modelo 115. Это не скидка и не ваши деньги: это IRPF арендодателя, который вы вносите за него вперёд. И отвечает за удержание арендатор. Не удержите — Hacienda взыщет эти 19 % с вас, плюс recargo, даже если хозяин уже отчитался. Ниже: когда удерживать, сколько, когда не нужно и какую бумагу выдать.
Кто удерживает 19 % с аренды
Удерживает любой autónomo или компания, снимающие городскую недвижимость под деятельность: офис, мастерскую, магазин, склад. Обязанность возникает из того, что вы арендатор, а не из наличия работников. Неважно, частное лицо хозяин или компания: в обоих случаях ставка 19 % от арендной платы без IVA (art. 100 Reglamento del IRPF, RD 439/2007). Аренда вашего собственного жилья удержания не требует, потому что это не расход деятельности.
Чаще всего путают так: думают, что удержание — это про зарплаты. Нет. Достаточно платить за помещение, занятое под деятельность. Вы уже retenedor, даже если работаете в одиночку. А из этого следуют две декларации в год: 115 каждый квартал и 180 в январе. О них узнают поздно.
Сколько удерживать и как выглядит счёт
19 % считаются от базы, то есть от аренды без IVA (art. 100 RIRPF). При аренде 1 000 € плюс 21 % IVA счёт выглядит так: 1 000 € база, плюс 210 € IVA, минус 190 € удержания, к оплате арендодателю 1 020 €. Эти 190 € вы не оставляете себе: перечисляете в Hacienda через modelo 115. В Сеуте и Мелилье ставка 19 % снижается на 60 %.
Пример на небольших числах. Марина (вымышленная autónoma, NIF 00000000T, дизайнер из Валенсии) снимает студию за 700 € в месяц у частного лица. Каждый месяц она платит 700 плюс 147 IVA, минус 133 удержания, то есть 714 € хозяину, и откладывает эти 133 €. В конце квартала складывает три месяца, 399 €, и это подаёт в 115. IVA с аренды, если помещение занято под деятельность, она вычитает отдельно в своём modelo 303.
Когда удерживать не нужно
Есть три случая, когда аренда городской недвижимости идёт без удержания (art. 75.3.g RIRPF): жильё, которое компания снимает для своих сотрудников; аренда одному арендодателю на 900 € в год или меньше, без учёта IVA; и когда арендодатель ведёт аренду как бизнес, с эпиграфом 861 IAE, у которого не выходит cuota cero. В последнем случае хозяин обязан предъявить вам справку AEAT об этом. Без этой бумаги — удерживаете.
Лимит в 900 € считается по арендодателю и за весь год, не по одному счёту. Платите 80 € в месяц за кладовку, это 960 € в год, и вы удерживаете; по 70 € в месяц дают 840 € за год, и удерживать не нужно. И про третий случай: мало того, что хозяин говорит про свою inmobiliaria. Он должен дать справку об освобождении от Agencia Tributaria, и пока её нет у вас на руках, удерживаете вы.
| Ситуация | Удерживаете? |
|---|---|
| Помещение снято у частного лица | Да, 19 % от аренды без IVA |
| Помещение снято у компании | Да, 19 %; для неё это аванс её Impuesto sobre Sociedades |
| Платите 900 € в год или меньше одному арендодателю | Нет |
| Компания снимает жильё для своих сотрудников | Нет |
| Арендодатель с эпиграфом 861 и справкой AEAT | Нет, если он выдал справку об освобождении |
| Помещение в Сеуте или Мелилье | Да, но ставка снижается на 60 % |
Арендодатель ничего не теряет, но ему нужна ваша справка
Удержание не расход для арендодателя: это его же налог, взятый вперёд. Те 190 € из примера появляются в его черновике Renta, или в Impuesto sobre Sociedades, если это компания, как уже уплаченные удержания, и он зачитывает их в том, что ему к уплате. Если ему к возврату, эти деньги вернут. Поэтому вы как retenedor обязаны выдать ему certificado de retenciones с удержанным за год до открытия кампании Renta (art. 108.3 RIRPF).
Когда хозяин упирается против удержания, почти всегда потому, что думает, будто теряет деньги. Не теряет: получает 1 020 € вместо 1 210 €, но 190 € числятся за ним в Hacienda. Покажите справку, и спор закончится. Собрать удержанное по каждому арендодателю за год и выдать эту справку — то, что делает кабинет: он сводит суммы и отдаёт certificado в PDF, чтобы подписать и передать.
Modelo 115 и modelo 180: когда подавать
Modelo 115 подаётся каждый квартал, в первые двадцать календарных дней апреля, июля, октября и января (art. 108.1 RIRPF). Осторожно с четвёртым кварталом: срок 115 истекает 20 января, а не 30, как у IVA. В январе идёт ещё modelo 180, годовая сводка со списком арендодателей и удержанным по каждому, с 1 по 31 января. При домициляции платежа подавайте на несколько дней раньше.
Цифры 180 должны сходиться с суммой четырёх modelo 115 за год и с тем, что арендодатель заявляет со своей стороны. Расхождение между ними — один из самых лёгких запросов, которые шлёт Agencia Tributaria: сверка идёт автоматически.
| Декларация | Что это | Когда подаётся |
|---|---|---|
| Modelo 115 | Удержанное с аренды за квартал | 1–20 апреля, июля, октября и января |
| Modelo 180 | Годовая сводка по каждому арендодателю и его удержанию | 1–31 января |
Что будет, если не удержать
Отвечает арендатор, а не хозяин. Перестанете удерживать — Hacienda взыщет эти 19 % с вас, плюс санкцию по режиму Ley General Tributaria, даже если арендодатель заявил и заплатил свою часть. Довод, что хозяин уже отчитался, вас не освобождает: вносить платёж вперёд был обязан именно тот, кто снимает. Поэтому, когда неясно, удерживать или нет, дешевле удержать и пусть арендодатель подтверждает освобождение справкой AEAT.
Что делаем мы
В кабинете вы отмечаете аренду помещения как повторяющийся расход, и система ставит 19 % удержания по умолчанию, считает modelo 115 за каждый квартал, а в январе готовит modelo 180 со всеми арендодателями. Когда приходит Renta, справку об удержании для каждого хозяина вы получаете в один клик, готовую к подписи. Аренду вы вносите один раз, остальное ведём мы.
Снимаете помещение и не уверены, что удерживаете правильно? Доверьте нам modelo 115 и 180, вместе со справкой для арендодателя и контролем сроков.
Источники
- Reglamento del IRPF (RD 439/2007), art. 100: ставка 19 % с арендной платы без IVA, со снижением на 60 % в Сеуте и Мелилье.
- Reglamento del IRPF, art. 75.3.g: случаи, когда обязанности удерживать нет (жильё для сотрудников, 900 € в год, эпиграф 861 со справкой AEAT).
- Reglamento del IRPF, art. 108.1 и 108.3: сроки подачи (первые двадцать дней апреля, июля, октября и января) и обязанность выдать certificado de retenciones до кампании Renta.
- Арендодатель-компания: Ley 27/2014 об Impuesto sobre Sociedades, art. 128.6 (19 %); Reglamento del IS (RD 634/2015), arts. 61 и 64 (те же исключения плюс leasing financiero и entidades exentas).
- AEAT: modelo 115 и modelo 180 (удержания с аренды городской недвижимости); справка об освобождении от удержания для арендодателей (процедура G325).
Информационный гайд с данными 2026 года; конкретная обязанность зависит от вашего договора и арендодателя и не заменяет консультацию по вашей ситуации. Удержания с профессионалов и зарплат идут по другой линии, modelo 111.